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新聞來源http://dl.house.sina.com.cn房屋二胎 銀行房屋二胎利息缺錢急用哪裡借錢/news/2013-04-08/07572063007.shtml

內容來自sina新聞

  據偉業我愛我傢市場研究院監測數據顯示,今年3月北京純商品住宅(不含保障房)網簽10734套,第一季度網簽達到25818套,創8年來一季度同期成交量新高。業內預計,受北京"國五條"調控細則影響,4月初,新房市場將進入"縮量期"。

北京一季度新房成交量創8年來新高

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??截至2013年底,河南省常住人口的城鎮化率僅為約44%,落後全國近10個百分點;2013年,河南戶籍人口的城鎮化率僅為26.6%,全省超過1600萬的農村戶籍人口常住城市,而留在農村的宅基地該如何處理是許多進城農民牽掛的問題。

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河南探索農村宅基地有償退出機制

??“原來宅基地隻有使用價值,卻沒價值,有瞭宅基地使用權證之後,為將來的轉讓、抵押、有償退出甚至入市交易奠定瞭基礎,”河南省駐馬店市驛城區國土局相關負責人說,該區是河南省確定的十個試點之一,將於今年年底全面實現“一戶一證”。

??“農村宅基地如果能有償退出,不僅能讓我這落戶城市土融建融台北士林土融建融的農民獲得一筆收益,也能讓農村的建設用地盤活,這事盼瞭好多年瞭。”在鄭州做生意近20年、已落戶的劉俊豪說,他農村老傢的房子已多年未住,破敗不堪。

??河南省社科院院長喻新安說,農村宅基地有償退出一方面保障瞭農民的宅基地用益物權,另一方面騰出瞭部分農村集體土地,有利於推進農業現代化和新型城。

??“劉俊豪們”的願望正在變為現實。河南省近日出臺政策,要求各地市建立農村宅基地退出“資金庫”,對自願退出宅基地且不再申請新宅基地的農民,給予一次性經濟補助。退出的農村宅基地原則上復墾為耕地,歸村集體所有。騰退宅基地節餘的集體建設用地指標,可根據國傢關於城鄉建設用地增減掛鉤等試點政策規定,通過有償交易平臺流轉使用。

??“我早就想把它轉讓瞭,但沒有這樣的交易機制和政策,哪怕村裡給一些補償收回或轉做他用,隻要合理,我都能接受,但好像村裡沒有這筆資金和政策。”劉俊豪說。


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內容來自sina新聞

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-16/15395961758326219129142.shtml
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  在易信城市與產業研究院院長陳寶存看來,綠地轉戰地鐵投資,目的並非地鐵建設本身,瞄準的是上蓋物業的投資。"首先,地鐵沿線的物業由於交通便利而成為瞭各傢房企爭搶的香餑餑,而綠地通過投入地鐵前期建設的方式,獲得瞭上蓋物業的開發權益,從而保證瞭旗下項目的位置優勢;其信貸代辦次,地鐵上蓋物業多以商業、辦公等物業類型為主,如果後期由綠地持有經營,也能夠為綠地帶來長久的收入來源。"

  但"地鐵+物業"的開發模式並非風險全無,一位曾經操盤一線城市某地鐵上蓋物業的房企營銷負責人透露,綠地即將涉獵的地鐵開發模式內部構造極為復雜,從下到上分別由地基、地鐵車庫、汽車車庫夾層、住宅樓層構成,所有物業項目需等待地鐵建設完成後才能動工,因此開發周期非常漫長,相應的回款周期也會比較長;即便是有基礎設施融資成本相抵,但地鐵本身的建設難度就很大,再加上物業項目需要確保與地鐵的有效安全對接,出口規劃、樓板減震、噪音降低等也都對開發企業形成考驗,這樣的情況曾經發生在以開發上蓋項目為主的京投銀泰身上:自2009年回歸北京市場後,京投銀泰雖屢屢出手斬獲上蓋地塊,但由於開發周期較長,公司利潤率不斷被拖累。

  醉翁之意不在酒,極速進行資本運作以及海外擴張的綠地又將自己的觸角伸向地鐵基建領域。昨日,綠地地鐵投資發展公司正式成立,綠地集團董事長、總裁張玉良明確綠地地鐵的開發模式將采取"軌道工程+區域功能",並會在下半年確定首批項目。業內表示,雖然地鐵綜合開發能夠為綠地帶來包括更低的融資成本以及長期的投資回報等利好,但是上蓋項目開發的難度以及土地市場制度不斷完善後,地塊獲取的難度加大都是未來綠地地鐵需要面臨的難題。

  "更重要的是,過去上蓋物業的開發企業大部分都是地方國企,通過壟斷優勢來獲得專屬地塊。"業內人士指出,隨著土地市場招拍掛制度的越發完善,綠地地鐵如何有效獲取所需要的地塊,特別是在滬外市場,將會是其同樣考慮的問題。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-07-22/07492829069.shtml

  除瞭上蓋物業的開發權外,據知情人士介紹,相比於房地產項目的融資,地鐵等基礎設施融資成本更低,單次融資額更大,而且屬於政府鼓勵對象,"基本上貸款利率要少一半",在信貸普遍對房地產收緊的情況下,此次業務延展實際上給綠地增添瞭一個新的融資渠道。

內容來自租房子二胎年息借貸增貸轉貸sina新聞

綠地涉獵 慢回報地鐵投資 土地獲取難度較大

  7月26日百團大戰主題看房團報名啦!10條線路將全面發車,橫掃北京60餘個最熱最火爆的樓盤!!

  綠地方面透露,所謂"軌道工程+區域功能"指的是,結合沿線土地出讓作為部分回購條件,由綠地先期介入參與地鐵沿線區域的綜合功能開發,發揮綠地優勢特長,打造具備商業、辦公、酒店等功能於一體的地鐵上蓋城市綜合體及配套服務設施。綠地將牽頭戰略合作夥伴組成聯合體,作為軌道工程投資建設主體,承擔工程資金投入、規劃設計、工程建設、設備運營等職能,並由政府相關部門直接或委托監管。工程竣工後,其有關權利按不同情況由政府部門以多種方式進行贖回。
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??昨日(12月15日),官方智庫中國社科院發佈的 《經濟藍皮書:2015年中國經濟形勢分析與預測》(以下簡稱藍皮書)預計,受國內資源環境約束加強、國際經濟復蘇不穩定的雙重壓力影響,中國經濟進入結構趨於優化、物價漲幅趨於適度、新增就業趨於穩定、經濟新增速趨於向潛在水平的新常態。2015年中國GDP增長在7%左右。

??中國社會科學院數量經濟與技術經濟研究所副所長李雪松告訴記者,這主要是基於幾點考慮:外需難以顯著提升,消費總體平穩,投資因制造業產能過剩及創新技術相對不足、房地產庫存較高、基礎設施投融資體制制約等因素影響,且投資回報率在不斷降低。

??李雪松建議,在消費方面,對於部分庫存比較高的城市,也可以考慮收購商品房用於保障性住房。在外需方面,可以利用當前大宗商品價格比較低的環境,增加石油等戰略物資儲備,增加技術和資本密集型產品的出口,積極引進技術裝備和人才。

??今年內,中國經濟已基本完成從高速增長向中高速增長的過渡期。藍皮書認為,2015年消費、出口、投資需求“三駕馬車”的增長態勢預計趨穩,據此可以判斷經濟增速回調基房子貸款利率本觸底。


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??今年世界經濟的一件大事是美國正式退出量化寬松,10月29日,美聯儲宣佈11月起將資產購買規模降至零,第三輪量化寬松宣告終結。



??“三駕馬車”增長態勢趨穩

??藍皮書認為,當前,投資對於穩增長仍起關鍵作用,但對經濟增長的拉動效應在減弱。另外出口和消費“兩駕馬車”的表現也難言樂觀。藍皮書預計:2015年社會消費品零售總額名義增長率和實際增長率分別為11.4%和10.4%,保持較為穩定的增長;綜合考慮到國內外需求因素及大宗商品價格因素,預計2015年出口和進口分別增長6.9%和4.6%。

??李雪松認為,在外部市場漸趨平穩時期,我國出口企業在研發能力、品牌競爭力等方面形成新競爭力,企業競爭力進入由降到穩時期。盡管當前一些地方政府出現債務到期、土地財政弱化等困難,但考慮到我國財政赤字率較低、政府債務規模仍在風險線以內等因素,財政資金和銀行資金都還有回旋運作空間。因此,基礎設施投資增速預計可以保持在20%以上。

??警惕熱錢流出風險

??剛剛落幕的中央經濟工作會議對經濟新常態有十分詳盡的表述。在中國社科院副院長李揚看來,之所以強調“常態”,是要社會各界習慣經濟增速在7%甚至更低水平。

??李雪松說,今年中央深改組推出深化財稅體制改革方案,2015年要抓緊落實這個方案,通過深化改革,來調整財政支出結構,配合戶籍制度改革,增加一般轉移支付比重,提高財政資金使用績效,同時提高積極的財政政策宏觀調控的效果。

??社科院預計2015年固定資產投資將達59.4萬億元,名義增長14.7%,實際增長14.3%,增速雖比2014年進一步回落,但因投資規模巨大,實現有效的投資仍需付出不少努力。

??第三季度末,我國外匯儲備比第二季度末減少瞭1055億美元,這是1994年外匯體制改革以來罕見的。

??藍皮書說,美國量化寬松的終結,會降低美元供給,提高美元債券收益率,進一步加劇國際資本從新興經濟體撤離的趨勢,新興市場經濟體貨幣貶值壓力和宏觀調控難度加大。

??社科院提醒,由於我國外匯儲備規模龐大,且資本項目並未完全放開,所以勞工貸款期數二胎年息國際資本的流動不會對我國金融市場造成大的沖擊,但要加強跨境資本流動監測,防止熱錢大規模流出,有效防范美國QE退出給我國帶來的沖擊。

??與此同時,國內金融風險也要警惕。藍皮書認為,在當前依賴投資的經濟增長模式下,投資難以縮減,一旦大量金融資源被鎖定,新增的資源更可能繼續投入以維持現有體系,而中小實體企業卻相當多地面臨銀行抽貸的局面。

??李雪松表示,新常態下暴露出的中國經濟矛盾之一是內部金融風險上升,主要原因是杠桿率過高。杠桿率上升是具有全局性、系統性影響的金融風險。中國地方債務存在償付能力短絀和流動性不足兩大難題。應對債務問題,短期目標主要是防止債務形勢惡化,長期目標則是建立合理、可持續的地方政府融資機制。

社科院預計明年經濟增速回調基本觸底

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-12-16/08275950415586445280229.shtml

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 樓市進入結構性過剩階段

  昨日,社科院財經戰略研究院、城市與競爭力研究中心在京發佈2014年《中國住房發展(中期)報告》,揭示上述觀點。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-07-29/07412839279.shtml

  盡管整體不會崩盤,但該報告的主編、社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認為,一些房價漲幅較高、前期開發量較大的東部二三線城市,"崩盤完全是有可能的。"

  房價是否會崩盤?鄒林華認為,短期內的市場主動調整不可避免,但還不會進入持續的衰退與蕭條,"普通商品住房價格將進入為期2-3年的調整。"

  概括今年上半年的住房市場特點,社科院財經戰略研究院博士鄒林華認為,大中城市房價呈現主動調整態勢,全國樓市進入結構性過剩階段。

  那麼,樓市何時將出現拐點?社科院財經戰略研究院助理研究員李超博士根據測算認為,拐點大致出現在2020-2025年間,屆時,我國城市住房需求將不再具備快速增加的條件。

  樓市未來十年將增長減速

  專傢預計,樓市拐點將在2020至2025年間出現。

  今年1月,70個大中城市中,房價環比下降的僅6個,到瞭6月,環比下降的城市已經增至55個,下跌面快速擴大,但跌幅仍很有限,僅有溫州一個城市房價跌破上年同期價格。

  隨著全國銷售不暢和大中城市房價微跌,鄒林華稱,房地產企業資金回籠速度變慢,開發投資增速不斷下滑,至今年上半年,同比增長率已降至13.7%。

  而全國住房成交量在今年上半年萎縮明顯,今年上半年,中國商品住房銷售面積和銷售額分別同比下降7.8%和9.2%。

內容來自sina新聞

  倪鵬飛進一步分析稱,整體樓市將不會出現崩盤,但"局部性崩盤完全是有可能的。"他認為,像房價漲得較高、前期開發量過大的二三線城市,就可能崩盤,例如,浙江省除溫州外的一些城市,就比較有風險。

  "從長期來看,未來十年樓市是需求減速增長的10年。"社科院城市與土地貸款苗栗三灣土地貸款競爭力研究中心主任倪鵬飛說。

  中國住房市場短期下跌不可避免,普通商品住房價格將進入為期2-3年的調整期。

  限購是否會全面放開?

  據媒體統計,僅7月份以來,已有包括濟南、海口、杭州、蘇州等10個城市松綁瞭限購政策。樓市限購是否會全面放開?

  "一線城市不會取消限購。"倪鵬飛認為,如果北京、上海等城市取消限購政策,投機需求就將馬上湧入,此前調控收效就前功盡棄。

  此前,北京市市長王安順在上半年經濟形勢分析會上表示,北京不會輕易放松限購等措施,否則會影響城市可持續發展。

  專傢認為,在銀行信貸政策未發生明顯變化的情況下,放開限購政策對救市作用不大。"但如果在住房市場出現變化時再被動放開,就可能貽誤時機,給市場帶來沒必要的沖擊。"倪鵬飛認為,對於一些房產投資大幅下滑、房價大幅下滑、庫存大量增加的地區,應當允許當地政府通過采取放開或解除限購等措施,避免不必要的市場恐慌和資金鏈斷裂。

社科院專傢:部分二三線城市崩盤是完全有可能的

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上月25房企銷售額同比降四成

  從今年兩會的政府工作報告來看,今年房地產行業政策環境將較為穩定,隨著春節、觀望等淡季因素的逐漸消退,後市情況仍將較為樂觀。

  受春節假期等因素影響,2月房企銷售額普遍下滑。截至昨日,已有萬科等25傢上市房地產企業發佈瞭2月的銷售數據,這些房企合計銷售656億元,環比大幅下降41%,但同比增長12.9%。



  "節假日淡季效應是造成2月房企銷售額大幅下滑最主要的原因;1月房企銷售全線飄紅,環比大幅上漲,致使1月銷售數據基數較高。"張旭說,進入2014年後,各大銀行持續收緊信貸政策,對於需求的釋放產生瞭一定負面影響;除此之外,由於2月份兩會召開在即,購房者的政策觀望情緒濃重,致使部分需求延後入市。

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內容來自sina新聞

 &嘉義太保土地貸款emsp;據鏈傢地產市場研究部對其中20傢房企2014年以來的銷售數據統計,2月份銷售均價為10534元/平方米,環比下降16.4%,較2013年同期下降2.6%。

  據分析,進入2014年以後,春節假期、價格、貸款、政策觀望等各方面因素不同程度地影響瞭買傢的購房意願,市場成交持續萎縮,且未現明顯回暖跡象。持續冷淡的市場表現促使部分房企采取優惠降價的手段,或者改變定價策略,帶動成交。

  "近期這一點在杭州及一些庫存量較大的三四線城市表現尤為明顯,由於前期供給過量,庫存壓頂,在需求萎靡,市場表現冷淡的情況下,資金壓力較以往要大。"張旭提示,但目前降價行為並不普遍。

  在已經公佈銷售數據的企業中,其中環比降幅最大的為越秀地產,銷售額環比下降瞭79.3%。25傢企業裡隻有3傢企業銷售額環比上漲。對此,鏈傢地產市場研究部張旭認為,2月房企銷售額普遍出現大幅下滑主要受春節假期影響。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-03-12/07523981235.shtml

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  分析人士指出,廣東和浙江是改革開放30年最大的獲益地區,憑借湧入的廉價勞動力和沿海出口優勢,民營經濟得以騰飛。但在新形勢下,外需疲軟,民營資本融資又面臨壓力,其經濟要維持一定增速就必須從投資上下工夫瞭。

經濟半年報揭地方 刺激計劃多省固投超萬億

  雲南省下半年經濟工作的第二重點,是進一步創新投融資機制,多渠道籌集項目建設資金。雲南省經濟研究院院長段鋼分析,雲南為融資難題開出瞭三張藥方:創新投融資機制,激活社會資金;充分利用價格杠桿,吸引社會資本參與交通、水利等基礎設施建設;狠抓投資沖萬億任務落實。三張藥方的目標就是要確保實現全年各項融資2500億元。

  今年上半年雲南GDP增幅超12%,固定資產投資增長28.9%,當地媒體分析稱,雲南經濟總體上仍然處於發展不充分階段,這決定瞭投資始終將是雲南經濟增長的第一動力。據瞭解,雲南還認真組織實施 《2013年全省固定資產投資沖萬億方案》。

【第四屆湖湘財富峰會:變局、突進】

  中國經濟第一大省廣東也將基建投資擺在案頭,今年上半年廣東剛剛印發的 《加快推進全省重要基礎設施建設工作方案(2013~2015年)》(下稱 《工作方案》)中稱,"十二五"後3年以粵東西北地區交通基礎設施為重點,並用3~5年的時間,初步建成覆蓋粵東西北的快速交通體系。按照工作方案,未來3年,廣東將加快推進八大基礎設施工程、21大項共460個項目建設,總投資約2.95萬億元。"十二五"後3年完成投資約1.41萬億元,計劃建成投產項目294個。

  有些地方開始重啟土地財政模式。針對產業空間受限的現實困境,深圳市福田區上半年通過城市更新,累計土地出讓用地面積54公頃,推進城市更新項目共計55個,城市更新投資48.52億元,同比增長近4倍。



  中央對流動性把控趨嚴,但部分地方的經濟增長,依然離不開需要大量資金的固定資產投資。

  新華都二胎指南怎麼貸款比較會過件首席經濟學傢邱曉華也向記者表示,今年下半年,受新型城鎮化建設推動,道路運輸業投資和市政投資增長加快,基建投資增速將高於上半年。

  另據各地公佈的政府工作報告顯示,2013年,東部地區的投資增速目標在20%以下,新疆、甘肅、貴州等西部省份設定的目標超過瞭30%。中國投資協會預測,2013年我國固定資產投資將同比增長24%,成為近年來預測中比較高的年份。

內容來自sina新聞

  在中西部省份紛紛加快投資步伐的同時,傳統經濟強省也在積極騰出更大的投資空間,他們的目標則更為長遠。今年,浙江推出《浙江省擴大有效投資"411"重大項目建設行動計劃(2013~2017年)》。計劃提出,2013年至2017年,浙江省將重點推進1000個以上省重大項目建設,帶動全社會固定資產投資超過10萬億元。浙江省發改委制定的目標顯示,2013年浙江全年固定資產投資總量要確保增長15%以上,力爭增長20%,全社會投資總量突破2萬億元。"固定資產投資對於拉升GDP有直接作用。"浙江省發改委研究所所長卓永良表示。

  昨日 (7月14日),記者統計各地已經發佈的上半年經濟運行數據發現,很多省份固定資產投資在GDP中的所占比重依舊很大,其中江西、雲南等省投資增速較快。

  "2013年是各地方政府換屆之後的第一年,沒有一個不重視投資建設的。"中國投資協會會長張漢亞告訴 《每日經濟新聞》記者。他說,隻要有機會地方政府就會玩命幹,盡量把經濟搞上去。

  融資成地方投資命門

  地方經濟增長依然依賴於投資的同時,融資問題已顯現出來。

  與此同時,今年多地也都推出瞭以投資為主的經濟刺激計劃,比如浙江的計劃提出,2013年至2017年,浙江省將重點推進1000個以上省重大項目建設,帶動全社會固定資產投資超過10萬億元。

  針對地方投資意願與錢荒的現狀,新華都商學院《2013年中國經濟報告》認為,當前我國宏觀經濟面臨的主要矛盾依然是總需求不足,總供給過剩,預計2013年的貨幣、信貸政策理應適度擴張而不是適度收緊;全年新增信貸將超過9萬億元,同比增長超過14.5%。

  國研中心研究員范建軍告訴《每日經濟新聞》記者,GDP增速為7.5%可能是管理層的心理底線。一旦經濟增速在二季度或三季度掉到7.5%以下,管理層一定會有所反應,不排除在三季度或四季度,管理層會對偏緊的貨幣政策作出一定微調。

  地方投資抓手難放

  他還表示,目前我國債務水平在國際慣例的臨界點之下,在人均GDP安全邊際之內,具有債務擴張空間,樂觀地說,中國還有大約10年的政府債務擴張期。

  分析人士指出,中國未來投資,特別是地方政府投資,依賴債務融資是必然趨勢,但關鍵點有兩個,一是債務要透明可控;二是債務去向,即投資的項目要經過認真論證,具有可持續性。

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新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-07-15/08413327542.shtml

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  除葉崢嶸外,我市還有不少人準備涉足公租房建設。溫州市三羊文化投資有限公司在甌海大道邊上有一塊地,該公司董事長林海考慮再三,準備將這塊地規劃成文化產業園的同時,再興建幾幢公租房,以解決附近企業白領的租房難問題。他認為,民間資金投資公租房,既為政府分憂,也為溫州企業留住人才提供一定的保障,經濟效益、社會效益兼備,值得投入。

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  "贏傢公寓"的投資人是一直從事地產投資的葉崢嶸。三年前,國傢和各級政府都很重視廉租房和公租房建設,他從中"洞察"到商機,2胎房貸年息先後投資近1000萬元,在慈湖和開發區租下兩幢"退二進三"的廠房,將其裝修成公寓後統一出租。沒多久,公寓就被富士電梯、中升奔馳、甌聯通訊等多傢企業包租瞭,以供其企業白領居住。因此,"贏傢公寓"開辦後從來沒有為客源發過愁。

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台南北門農地貸款雙重效益 溫州民資熱捧公租房

  據瞭解,"贏傢公寓"相當於單身公寓,有近200個套間,每間配有一個房間、一張床、衛生間、空調、冰箱和小廚房等。同時,公寓向住戶提供全方位的安全保衛、衛生管理和傢政洗滌等服務。



  據葉崢嶸介紹,溫州目前有不少民間資本已投資公租房,生意都比較好。公租房的價格根據房間大小和設施配備的不同,每間每月租金在500-1800元不等,比民房的租金便宜些。 他表示,將加大對公租房的投資,爭取獲得一塊地,興建一個公租房小區,為更多來溫務工的白領提供公租房服務。

  溫州(樓盤)民營企業多,主要解決職工住房問題的公租房供不應求,市區慈湖的"贏傢公寓",開辦三年來,幾乎年年爆滿。在既有經濟效益,又有社會效益的吸引下,近期,我市越來越多的民資開始投向公租房。

  在政策的支持下,去年,溫州精華測控設備有限公司、浙江明冠實業有限公司、瑞安華峰氨綸(002064,股吧)等公司,也紛紛利用企業自用土地開建公租房,以解決單位內部或園區內就業人員的居住問題。

  業內人士表示,隨著政府政策支持的明朗化,公租房建設受民資熱捧。政府各部門應盡快出臺民資投資公租房的政策細則,對全市公租房的佈局、規模有一個較為詳細的規劃,以保證公租房投資和市場的良性發展。

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新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-07-10/08493316420.shtml

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  第一,從2009年開始,大量的房企轉向瞭三四線城市,全國各地掀起瞭大拆大建的新高潮。這就形成大量的供應,而三四線城市由於市場容量有限,基本上形成瞭過剩供應的局面,但是,由於這幾年貨幣供應比較充足,再加上諸多的一線二線城市暴熱,引起預期改變,因此,三四線城市風險尚未真正敞口暴露,如今,隨著信貸政策日趨回歸政策,市場就出現一定程度的壓力。

觀點時評三四線樓市崩盤的可能性有多大?

內容來自sina新聞

  三四線城市從眾人爭奪的香餑餑,但目前人人惟恐避之不及的境遇變遷,到底是有哪些因素推動的?

  另有報道稱,在萬科、保利地產(600048,股吧)、中海地產三巨頭去年的總銷售額中,北上廣深4個一線城市和天津(樓盤)、成都、武漢(樓盤)等二線城市的銷售額加起來占總銷售額超過60%,利潤貢獻超過70%,大大高於三四線城市。在當前的三四線城市中,出現房屋供應嚴重過剩的"鬼城"不在少數,類似C縣公務員被"攤派"賣房現象也非個案。但這些區域的房地產市場體量相對較小,房價不高,因此未受到外界的較多關註。

  三四線城市曾經是房地產企業戰略大轉移的避風港,眾多的房企也確實在這裡有著不錯的收益,但是,從前年開始,市場似乎逆轉過來,一線城市火爆,而三四線城市卻出現諸多的鬼城現象,大量的房企開始卷土重回大城市。國務院發展研究中心表示,國內三四線城市的房地產泡沫開始破裂,房地產已成為中國經濟增長的最不可預測因素,令人擔憂。

  第二,讓很多人不解的是,一方面這些城市出現瞭大量的鬼城,另一方面房價卻在繼續上漲。從去年樓市暴熱路徑來看,溫州(樓盤)以及鄂爾多斯(樓盤)樓市幾近崩盤,成為瞭不用放松樓市調控二順位房貸政策的理由與借口,三四線城市出現的大量鬼城現象,也裹挾瞭地方政府不再堅持調控政策,於是出現三四線城市連漲的局面,直到今日雖然其絕對價格並不高,但相對於當地居民真實收入而言,還是形成瞭一個個泡沫。在這種狀況下,大量開發商逃離三四線城市,並不是空穴來風。

  第三,中國政府持續的反腐壓力,也促使住房投機需求減少。很多人預期不動產登記實施後,或會導致部分二手房被集中拋售,從而增加樓市供應量,不動產登記條例出臺後,確實會增加二手房拋售壓力,但更重要的是,眾多的房姐房叔曝光後,擁有大量的住房的官員可能就感到亞歷山大,從而間接地導致房地產投機行為的減少,這也會影響新房市場。特別是對於三四城市而言,很多住房需求是投機性的,不少城市一傢擁有幾套住房並不罕見。但擁有房屋的目的是增殖,如果房地產市場需求疲軟,三四線城市抗風險能力就較低。

  第四,更為重要的是,全國各地出現的大拆大建現象,已經背離瞭房地產市場的內在規律與推進城鎮化的目的,同時占據大量信貸資源,導致眾多的其他產業無法正常融資,更重要的是,由於樓市長期堅挺,大量的民間資本通過各種途徑介入到房地產領域,形成瞭一個錯綜復雜的高利貸利益鏈條,一旦崩盤將會導致大量的民間財富蒸發。房價上漲導致商業項目以及企業生產成本上漲,居民生活成本也被大幅度抬高。特別是三四線城市,無論是政府債務,還是民間債務鏈條,風險都非常大,如果任由這些邏輯發展下去,很可能釀成更大的災禍。

  現在輿論形成瞭一個三四線城市樓市崩盤的狀況,但是,市場也並不像市場預期的那樣悲觀,畢竟一二線城市房價已經超越很多居民的能夠承受的能力,大量的居民可能最終還要將傢安在三四線城市,因此,三四線城市樓市目前雖然壓力重重,但畢竟需求還是存在的。之所以形成這樣的一個輿論風潮,很可能為繼續松動政策提供輿論基礎。正如溫州與鄂爾多斯這兩個典型的城市,就是很多政策松動的最好依據。盡管三四線城市樓市面臨著巨大壓力,但崩盤可能性並不是太大。

  現在中國房地產市場,土地價格高的已經讓眾多的中小房企已經無力生存,而大房企卻在不斷地擴張,形成瞭房地產企業超級巨頭。未來中國房地產市場,將會出現更多的壟斷亂象。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-02-11/07372602374.shtml

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 買到自住房有啥好處?

  探訪

  京城最"熱"荒地......

  按照3年建設期、5年持有期計算,張三在購買"禦景灣"8年後,能夠保證獲得售房資格。假設北京市房價以每年5%的速度上升,8年後"禦景灣"的周邊房價,估計將升至4.2萬每平方米。

  這就意味著,張三通過60萬首付購得的自住商品房,8年後將價值378萬。此時如果將該房產賣出,除需要繳納54萬的收益差價款和補足貸款,可獲得近百萬的凈收益。如果京城房價升速超過預期,張三的收益還會更大。



  數萬人競爭的"自住房",如今到底是什麼模樣?昨日,記者按圖索驥,找到瞭"禦景灣"所在地塊,隻不過這裡仍是一片荒蕪,堪稱京城最"熱"荒地。

 3天,8萬戶......

  由豆各莊地塊向南,是附近最大的社區之一--富力又一城。這裡的配套設施明顯更為齊備,房價已達到3萬元每平方米。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-12-08/09152528480.shtml

自住商品房資格申請緣何火熱 不搶?白不搶!

  眾多的申請者,源於自住商品房的低門檻,按照自住商品房相關規定,京城擁有購房資格的所有人,都有資格申請自住商品房。這其中遠不隻是亟須購房安傢的無房戶,還包括擁有一套住房仍能購買二套住房的京籍戶,父母擁有多套住房的無房成年子女等等......

  自住房申請規則中,有一則暗藏的"悖論",很少被人提及--享有優先購房資格的保障房輪候傢庭,真的買得起自住商品房麼?

  無利不起早,十萬戶傢庭搶2000套自住房,利益的因素必不可少。除瞭"比周邊商品房便宜30%",自住商品房還有更大的投資價值,一算便知。

  誰在申請自住商品房?



  這個項目申請的人多我覺得是必然的,一來這個是第一個項目,知名度很高--恒大麼,足球踢得挺火的。我覺得第一個項目,質量應該比較過關,因為大傢都盯著看呢,性價比估計高。二來這個陣勢比較嚇人,3天就8萬戶申請到瞭,還有不少擠不進來沒申請著的呢,跟汽車搖號一樣,都想著趕緊試試。還有就是我這種湊熱鬧的,以觀望為主。不是說我肯定不買啊,我朋友就勸我一定要買,這不比買股票靠譜多瞭?

2胎房貸 新銀行2胎房貸利率多少免費諮詢試算  圍繞豆各莊地塊周邊的地區,還有京城雅居、朝豐傢園等多個社區,由於環境、房屋質量不同,各個社區的二手房價均不同,最低房價僅有2萬2千元左右,而最高報價則達到3萬1。

  說白瞭,買到一套自住商品房,等於每年增加十萬凈收入。如此"便宜",誰不願占?

  武穆(化名,自住房申請者,單身無房,父母有房):說真的我不是太想買這個房子,都是朋友"攛掇"的,老說你有申請資格,幹嗎不試試?所以就申請一個吧,現在剛是網上申請,是不是還得現場交材料啊?到時候我去不去就再說吧。



  答案:所有人,大多數隻是分母

  答案:如房價繼續上漲,收益將近百萬



  以"禦景灣"項目為例,該項目所處東五環外豆各莊地塊,已有多處商品房小區,目前二手房售價2.4萬至3萬元不等。取其中間價位2.8萬元,這一價格就比"禦景灣"的2.2萬元單價高出約30%。

  據開發商透露的資料,"禦景灣"以90平方米兩居戶型為主,假設申請者"張三"有幸購得該戶型房產,其房屋總價約為198萬。

  按照30%的首付款比例,張三需要付出60萬的首付款,並通過"公積金+商貸"的組合貸的方式獲得30年期貸款,月付7738.57元利息。

  公眾熱情的背後,是無法改變的事實--約2000套房源無法滿足所有申請者;項目處在東五環外,顯然也不適合所有申請者。

  那麼,申請者的熱情到底從何而來?答好下面幾個問題,自然能夠得到答案。

  然而"安慰"性的解讀,其效果遠沒有"比周邊商品房便宜30%"這一魔咒來得劇烈--2000套房,8萬戶申請者意味著1比40的中簽率,如果在未來一周內,申請者繼續增多,那麼自住房中簽概率將直逼機動車搖號--何況隻搖一次。

 優先戶真買得起自住房?

  自住型商品住房項目"禦景灣"申請登記不到一周的時間,就點燃瞭京城對於自住商品房的無限遐想。據項目開發商公佈數據,申請前三天時間,便有超過10萬個傢庭註冊,近8萬傢庭登記成功。由於申請者過於火爆的熱情,申請的網站甚至幾度陷入癱瘓。

  答案:悖論仍無解,你懂的

  自住房開始申請,給周邊房市帶來瞭影響。一位中介表示,自住房銷售消息發佈後,來附近看房的多,但真正交易的少,不少人還是專程來瞭解周邊房價真實情況,以比較自住房是否實惠。不過也有中介工作人員表示,自住房的建設,最終會提升周邊房價的總體水平:"人多瞭,周邊設施都要提升。而且這是恒大在北京的面子工程,肯定質量要好。"

  想要搞清這個問題,還要算上一筆賬。假設輪候傢庭購房上限是傢庭的總資產加上收入水平所確定的最高貸款額度。那麼以三口之傢的經濟適用房申請戶為例,以《北京市人民政府關於印發北京市經濟適用住房管理辦法(試行)的通知》計,三口之傢的傢庭總資產凈值不應超過36萬元,年收入則低於45300元。

  按照銀行相關規定,貸款人貸款月還款必須控制在收入的50%以下,這也就意味著,三口之傢的經濟適用房申請戶,最高可承受的月還款額約為1900元,對應30年期公積金貸款,可貸款額度不足38萬元。換言之,就算其"傾傢蕩產"買自住房,最高可承受的房價也不到80萬元。

  即便用標準最高的兩限房四口及以上傢庭進行以上計算,其可承受的最高房價,也不過176萬元,仍不足以購買"禦景灣"90平方米戶型。

  那麼,到底是有關部門搞瞭烏龍,還是優先戶們都能"無中生有"?這一問題的懸念,還要等到自住商品房真正銷售時,才能最終揭曉。

  自述

  也許是這裡受到瞭太多關註,雖然工地還沒有太多開工的跡象,但已開始修建圍擋。被一片土黃覆蓋的工地上,部分地區畫上瞭白線,不知是否是開挖地基的標記。

  "跟汽車搖號一樣,幹嗎不試試?"

  亦有一個巨大的群體在期盼自住房,遵照相關規定,保障房輪候傢庭、京籍無房傢庭(含年滿25周歲的單身無房戶)均可優先購買自住商品房。根據北京市住建委官方網站公佈的數據,截至12月3日,北京市擁有經濟適用住房輪候資格的備案戶為94094戶,限價商品住房(兩限房)備案為203987戶,光解決這些人的住房,就需要150個"禦景灣"。

  不過我確實有優先資格,雖然爸媽有房子,我也有地方住,但我屬於京籍無房戶,而且我還申請著保障房呢,符合優先條件,我估計符合優先條件的人非常多,如果這些人都是真想買的話,普通申請者肯定是沒什麼機會的。這就跟保障房的搖號是一個道理,這點房子還不夠符合優先條件的人分呢,普通申請者就是跟著起起哄,當個分母。

  2013年落實2萬套自住房土地供應,明年再供應5萬土建融新北三峽土建融套,因此申請者不用紮堆申請......"禦景灣"項目申請火爆的消息一出,便有專傢如此解讀。

內容來自sina新聞

  "禦景灣"所在的豆各莊地塊,距離東五環及京哈高速不足一公裡。通往地塊的道路不算平坦,道路兩邊也沒有什麼商業配套的設施,隻有些許小飯館和小門臉還在經營中。

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  徐東這傢樓盤去年成交價一度達到9700元/平方米,還供不應求。今年2月份推出100多套位置稍差的新房源,試探樓市。3月份該樓盤再次開盤,價格維持在9400-9500元/平方米,但已不需搖號。



  本報訊(記者馬振華 實習生潘瑩瑩)每年3月是樓市陽春,但今年武漢樓市預期正在向不利於開發商發展,迫使開發商加大促銷力度。記者昨日獲悉,徐東一樓盤推出"零首付"為樓市預熱,力求3月"開門紅"。

  記者瞭解到,接下來更多樓盤采取的促銷方式會是密集推特價房。多傢房產銷售代理公司人士表示,下一階段的特價房主要是刺激購房,成交量上去瞭,房價就有進一步提升空間。

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  樓市陽春遭遇"倒春寒" 徐東一樓盤零首付暖市

樓市陽春遭遇 倒春寒 徐東一樓盤零首付暖市

  隱性降價悄然流行 武漢又現"0首付"樓盤

  上周武漢20個樓盤調價 14漲6降

  "盡管武漢樓市從數據統計來看還是量價齊穩,但現在實際已經暗潮湧動,開發商明顯感覺到去年樓市那種量價節節高的勢頭不再,樓市預期發生變化,這是開發商最擔心的。"房產專傢李國政說,這一輪樓市調整是公積金收緊二套房認定、商業貸款首付和利率等調控政策疊加的結果。購房者缺錢買不瞭房,開發商回款壓力就增大,加大促銷已成開發商共識。

  在此背景下,徐東這傢樓盤推出"零首付"。昨日,該樓盤銷售員確認瞭該消息。記者瞭解到,以往樓市低迷或者觀望期,都會出現"零首付"的促銷,一般操作方式是開發商貼錢幫購房者付首付,購房者過幾個月後再把首付款還給開發商。

  據李國政觀察,今年以來開發商"贊助首付"的情形越來越多。1月份光谷就有兩樓盤由開發商墊首付,先後推出二成首付、分期付款等促銷活動,但效果一般。農地二胎代償怎麼貸款比較會過件土地二胎?新竹

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??論壇中,與會嘉賓高屋建瓴,從新型城鎮化與土地管理創新、公共文化服務體系建設、城市社會治理創新、人口擴張與土地擴張關系等不同角度和領域給出獨到見解。

??本屆論壇支持方天津東麗區正加速開展城鎮化建設。通過與方正集團和北大資源集團的合作,北大附中天津學校、北大科技園天津分園、吳階平泌尿外科天津中心、北大資源新文化中心已先後在東麗區落地,使其成為現階段“人的城鎮化”的標志性案例,為其他的城市管理者提供瞭富有價值的參考。同時,方正集團與北大資源集團作為積極參與到新型城鎮化的市場力量代表,受到與會領導、學者的高度關註和積極肯定,認為這一模式貢獻瞭產城融合、城市運營的開發模式和經驗,創新出以人為本,政、企、民三方共贏的城鎮化新模式。

??本屆論壇緊隨《國傢新型城鎮化規劃》落實腳步,深入理解中國新型城鎮化發展路徑與思路,在文化、人口、土地等方面點明瞭新的城鎮化政策導向,更深入的對市場力量如何參與城鎮化、城鎮化的可持續發展等當前新型城鎮化發展階段出現的新問題、新情況提出瞭新的見解。

??其中,如何行之有效的制定人的城鎮化發展策略,仍舊是本屆論壇關註的主要方向。文化部部長助理劉玉珠認為,新型城鎮化帶來的是區域經濟社會生產、人民生活方式的巨大轉變,需要公民在價值理念、文明素養等方面與之相適應。

??中央黨校副校長徐偉新,文化部部長助理劉玉珠,北京大學常務副校長劉偉作開幕講話。來自發改委、民政部、國土資源部、住房和城鄉建設部、文化部、天津市等政府、部委領導專傢,以及中央黨校、北京大學、社科院的知名專傢學者、企業代表發表瞭主題演講並深入對話討論。本屆論壇共有近三百位嘉賓出席,共吸引近百位全國和天津主流媒體報道。

第三屆中國城市管理高峰論壇召開

??點明新型城鎮化政策導向

??屏東法拍撤回社科院人口與勞動經濟研究所所長張車偉對“人地和諧”表示贊同,更將其引申為人的城鎮化與物的城鎮化相匹配。他指出城鎮功能要對不斷擴張的產業和人口進行有效的覆蓋。新型城鎮化既要以產業的不斷聚集、產業結構的升級為推動力,也要確保能夠讓所有人確保享受到發展的成果。

??北大校長助理、校產辦主任、長江學者黃桂田對此評價,城市的規劃、城市的建設和發展一定是政府和市場相互融合的。方正集團董事、總裁、北大資源集團董事長餘麗用“五個堅持”表達瞭新型城鎮化的構想,她講到,北大資源集團將在堅持探索以資源為主導的地產開發服務模式過程中,堅持探索社會力量參與公共文化服務建設模式,堅持探索分級診療就醫體質改革,堅持探索具有北大特色的基礎教育發展模式,堅持探索高校服務社會、回饋社會的責任實現。

??論壇上,與人口城鎮化相對應的土地城鎮化問題,同樣引起瞭論壇嘉賓的激烈探討,國土資源部規劃司司長董祚繼認為,新型城鎮化以人為本是一條明線,還始終貫穿著一條發展暗線,就是要正確處理“人地關系”,努力實現“人地和諧”。

??實現人口城鎮化,轉變居民價值觀念,關鍵就在於加強文化建設,營造良好的人文環境,培養健康文明的生活方式,總體提升人口素質。文化部公共文化司司長張永新認為,實現城鎮化進程中人的思維的轉變,在於建立健全政府向社會力量購買公共文化服務的機制,推廣運用政府和社會資本合作等模式,鼓勵和支持社會力量參與公共文化建設,促進公共文化服務提供主體和提供方式的多樣化。通過這種方式把公共文化服務從體制內的循環轉化為面向社會的大循環,進而激發人口城鎮化的活力,提升新型城鎮化的效果。

??11月30日,由中央黨校報刊社主辦的我國新型城鎮化發展的權威論壇——第三屆中國城市管理高峰論壇在天津召開。該論壇已連續舉辦三屆,旨在匯聚政、學、企、媒多方智慧,探討中國新型城鎮化關鍵問題的解決路徑。本屆論壇由中共中央黨校報刊社主辦,北大資源集團、北大方正信產集團承辦,天津市東麗區人民政府支持,論壇主題為新型城鎮化:模式創新與區域實踐

??中央黨校副校長徐偉新表示,本次論壇是中央黨校報刊社、中國城市運營課題的重要組成部分,在政府、企業和學界搭建起瞭一個對話的高端平臺,為政府和企業決策發展提供參考和支持,回答人民“這城市裡哪一盞燈是屬於我,自己又是屬於哪一盞燈”的問題。中央黨校報刊社社長王金龍認為,本屆論壇獲得瞭國傢各部門領導的重視和參與,收獲瞭新型城鎮化的成果與新意,與各方達成共識,富有成效的解決瞭城鎮化的相關問題。

??在這個過程中,作為承載城鎮化建設基本單元的社區將起到決定性作用。“城鎮化發展需要提升社區治理能力”,中央黨校科社部社會學教研室教授向春玲表示,以社區為抓手,實現居民的自我認知、認同,從根本實現向新型城鎮化的過渡。

??加速新型城鎮化破題

??隨著國傢政策的逐步落地,新型城鎮化在發展中開始面臨新的問題與新的挑戰:市場力量如何參與新型城鎮化?如何確保新型城鎮化進程中城市的可持續發展?本屆論壇對上述問題進行瞭深入的探討。

??對於市場力量如何參與城鎮化建設,著名經濟學傢劉偉認為,現階段城鎮化的進程應當是政府引領並規范,市場推動、企業主導。國傢發改委城市和小城鎮改革發展中心副主任喬潤令表示認同,下一步政府和市場的關系最關鍵是政府逐步放松管制。逐步把該市場配置的資源逐步交還給市場,這是一個最主要的。沒有這談不上市場主導。

??方正集團董事、執委會主席兼CEO李友從企業角度出發,認為城鎮化大環境不是企業所能改變,企業重心應在於如何做好“小事”,利用自身的優勢將資源惠及更多居民。同時,李友表示,新一屆政府給到市場的空間越來越大,隨著給到的空間越來越大,企業可以把自身優勢放到區域進去,不管政府如何放權,企業要用自己的優勢把自己的事情做好。

??當談到新型城鎮化進程中城市可持續發展問題時,天津市東麗區區委常委、常務副區長王連成介紹瞭經驗,一個城市如何可持續發展,如何長時期正常運轉下去,園區的帶動是很重要的。在新城鎮的建設過程或者運行過程當中,要把它配套的產業完全建設起來,並且能夠長期的支撐下去。

??發佈新型城鎮化示范案例

內容來自sina新聞建融屏東琉球建融

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-12-03/13445945784330902352192.shtml

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  香江板塊,包括最近的香江別墅、晴翠園、觀唐、長島、卓錦萬代,卓錦萬代是當時大慶你們做的吧,我那次去瞭,你還在臺上表演節目瞭。

  北京市房地產協會副會長兼秘書長陳志先生

  今天講的話題是中央別墅區,我們在80年代就進入瞭別墅的開發,最早是在廣州,94年我們在中央別墅區進行瞭別墅的開發,今天我們很快又推出來一個新的項目,叫做新世界麗尊,一會兒大傢也可以一起討論一下。

  北京東方華美房地產開發有限公司副總經理廖均先生

  我簡單的羅列一下抽象的概念,上半年我的判斷,不很好,表現在這幾個方面:

  所以我想,未來就是需要我們的企業用科學的、精準的價格策略去滿足你的那些最需要你產品的需求。

  高廣漢:首先非常榮幸今天能夠站在這裡跟大傢還有各位嘉賓一起去分享今天這麼樣一個主題和話題,剛才在來的時候包括一些媒體同行聊起來,說今天是什麼樣的一個主題,我覺得今天這個主題真的非常有意義,剛才邱總其實介紹到瞭,新世界現在是深耕這個區域20年,今年作為2014年也是對於萬科來說非常非常有價值的一年。第一,今年是萬科30歲的生日,三十而立,大傢都知道這句話,對於萬科來說也是經歷在30歲的時候,他站在30年的裡程碑上還有什麼樣的發展。

  今天的發言主要是圍繞著兩個主題來講:

  大傢都非常關心房地產未來的走勢,以及今年到底房地產會怎麼樣,到底會崩盤、會暴跌,還是會形勢發生逆轉,還是會上升,等等。為瞭回答這樣一個問題,我確實跑瞭很多地方,東北、西北、中南、華東、華中,我都去瞭,去瞭很多地方,總的感覺,全國的房地產市場差異非常大。

重新城市 對話未來中央別墅區新十年區域發展論壇

  北京新世界華美房地產開發有限公司副總經理劉雪梅女士

  秦虹:更正一下長盛的介紹,讓我來講的是全國房地產以及高端住宅市場的趨勢,因為我們有北京市的領導在這兒、協會的領導在這兒,所以我對北京市為端的沒有調查、沒有發言權,我研究的是全國更加宏觀的。

  另外我們這兒有水,大傢都知道水是財源,北京市可以說母親河有三條,最早是永定河,再往西北走就有溫榆河、有潮白河,可是大傢想一想,永定河早就斷流瞭,為什麼呢?講一點常識,永定河是由於上遊當年修瞭一個官廳水庫,把水給截流瞭,但是官廳水庫相當於現在密雲水庫的功能作用,原來計劃給北京市飲用水,但是後來官廳水庫的水被污染瞭,他那個水質不達標,所以官廳水庫修瞭以後把永定河截瞭,但是沒有起到北京水塔的作用。而且後來由於備戰,大傢可能到房山、到門頭溝去玩,知道豬窩水庫,在山裡有一個水庫,裡頭有一個軍事發電廠,由於這兩個水庫一截流,所以永定河就斷流瞭,雖然現在北京也有計劃讓永定河通流,但是目前為止隻到盧溝橋那。這三條河流唯一我們溫榆河,就是中央別墅區所在地從頭到尾是一條綠色走廊。

  住總建築師張紅斌先生

  主持人:非常感謝,再次掌聲謝謝邱總。邱總講話會有明顯的感受,這是一個非常標準的房地產裡面的儒商那種性質,三大特點,第一大特點,滴水不漏;第二大特點,很低調、很謙遜;第三大特點,結束的非常突然。剛才沒有任何準備,突然之間就結束瞭,後面還聆聽呢,這就完瞭,也算是給我們留下一個引子,一會兒大傢繼續去聽一聽這個項目的介紹,因為一會兒還有機會繼續做交流。因為你要從新世界來做的話,從麗晶、麗斯、麗高、麗宮,現在推的麗尊,這條線路是非常清晰的,當初看麗晶是一個感受,再看麗尊,都不一樣瞭,一個區域最好的標志就是他的房子越做越好,來的人也會越來越好,慢慢這個區域的價值就會體現出來,可能我們去香港也會有這種感受,都會震驚,說香港怎麼會有這麼獨特的房子,兩個大樓中間還能再蓋一個薄板,而且每平米賣到20多萬,都覺得不可思議。尤其看到香港的房子之後會有一個感嘆,那兒每一片土地都沒有浪費,幾乎每一寸都是經過過去幾十年的時間,大傢用一分錢、一塊錢、幾十塊錢慢慢砸起來的。如果北京有一天說我們自己也能夠在這塊土地上,能夠在北京這個城市裡超越70年的產權、使用權,最後我們能把這兒砸成一個100年的不斷有信心堆積的街景、規劃、建築的話也是瞭不得的事情,這個城市和這個國傢需要更多的信心和安全感,隻要有這個,我相信很多事情會變得更加的美好。

  謝謝大傢!

  所以供應量這幾年量不大,在減少,需求還相反特別是今年上半年,高端住宅市場成交,不光是新房,我前面講的都是新房數據,二手房市場我們看到的,一個是比較穩定,另外,6月份高端住宅成交量上升相對來說還比較明顯,也反映瞭這個市場上一定的預期。

  主持人:謝謝秦主任,非常感謝。我們聽秦主任說的時候,其實非常容易總結說的脈絡,記得今年說過幾次,一個是最近表的這個態,下半年一定會好於上半年。第二個是現在整體的市場需求,過去叫政策很復雜、市場很簡單,市場供不應求,現在叫政策很簡單、市場很復雜,所以說不同城市、不同企業、不同區域、不同產品已經發生瞭巨大的變化,這種錯綜復雜性可能是我們以前沒有想到的,尤其是2013年,2013年房企沒有想到迎來一個大年,下半年都賣瘋瞭,同樣也沒有想到,2013年之後馬上面臨這樣一個年頭,這樣一個年頭兩相對比,互相之間的這個摩擦力是非常非常大的。所以每一次其實是需要延續一個最主要的脈絡,市場任務是去看趨勢,企業唯一能夠做的就是在趨勢當中做好自己的事情,而不是說寄希望於說趨勢按照自己的想法去走,或趨勢被自己的行為能夠抹平,後者尤其不可能,隻有政府做到這一點,現在政府做到這一點的概率也在大大的降低。

  下面邀請一個給我們今天帶來美好感覺的人,我們邀請萬科的高端事業部總經理高廣漢,為我們來講一講他今天對這個論壇緣由的闡釋。

  在活動開始之前也是一個擊缶的活動,大傢可以想像,我們說聞鼓而進,缶也是鼓的一種,也是比較好的寓意,一會兒也聽秦主任、陳秘書長對下半年市場的預測,這也是一個很好的聞鼓而進的市場,這個市場催生瞭更多好項目的產生。

  我始終認為支撐房地產市場的兩類需求是不可忽視的,哪兩類需求呢?一個是,誰最需要房子;第二,誰最有能力買房。這兩個需求是市場永遠不可忽視的,在市場好的時候,房地產市場上漲10%、20%的時候,各類需求都很旺盛,體現不出來,一旦市場下行的時候,支撐這個市場的就是這兩類需求,一類是最需要房子的那部分人,第二類是最有能力買房的那部分人,所以我想,這兩類需求是市場的主體。我們開發企業現在都很有經驗,我們在做房地產開發的時候都是堅持多元化的原則,多元化的原則其中一個多元化就是要在產品供應商體現你的多元化,在產品供應上多元化裡面不要忽視瞭這兩類需求,就是最需要房子的人和最有能力買房的人。

  新世界發展主要有四大核心的業務,一個是資產,另外一個是酒店,還有一個是基建,還有一個是百貨和零售。我們現在開發的項目有很多,其實我們還有一些不是做開發的,像新世界百貨、周大福,升值這段時間大傢可能都比較瞭解的K11購物藝術中心也是屬於我們新世界的,還有新世界酒店,梅裡酒店(音),京廣中心改造之後大傢都可以瞭解和知道。

  第一,全國房地產市場下一步的走勢我們怎麼判斷;

  第二,選址、配套的稀缺性。主要體現在位置和環境上,如果我們的高端住宅不是在一個相對,位置不是指比較熱鬧的地方,在整個區域裡面位置相對比較方便,位置比較好,周邊的環境有獨特性,有山、有水,或者臨近大的交通樞紐,這裡面應該有他一定的稀缺性,不是什麼地方都適合蓋高端住宅的,一定要體現他環境和位置的稀缺性。

  第一個,我們的成交價還高,我們純商的成交價是2萬7,剛才說7月份的均價,如果就是講純商,仍然接近2萬7,把自住房合進去的話我們是在2萬5千多,這個自住房拉動房價的作用很明顯,因為那個價就是2萬2。所以說我們看到這個2萬7當中,表明,第一,我們的分析叫底部抬升,我們看到剛需的價格在向上,因為自住房都2萬2瞭,其他一些普通的商品房1萬多的就很少,都在向這方面靠,高一點的向下,低一點的向上,這樣底部抬升的仍然很明顯。

  上半年全國商品房銷售面積、銷售額都出現瞭負增長6%的情況下,怎麼判斷下半年房地產市場的走勢?其實房地產市場的走勢是非常難判斷的,因為房地產本身有雙重屬性,一方面,有使用屬性,買來房子都是為瞭用、為瞭住,另外一方面,有很強的資產屬性,任何一個傢庭買房子都是傢裡最大的資產。而中國,我們對房地產,我們廣大的民眾對房地產的資產屬性看的非常重,所以這個市場要麼需求集中觀望,要麼需求集中釋放,所以就導致瞭需求的大起大落,我們過去價格大起大落的情況不是特別多,但是需求的大起大落還是經常會發生的,所以市場是比較難判斷的。盡管難判斷我也想借這個機會大膽的談談自己對下半年房地產市場的看法。

  萬科集團高級副總裁、北京萬科總經理毛大慶先生

  第三,建造品質的優良性。高端住宅我始終覺得不應該隻體現在面積的大小上,不僅僅是買瞭一個面積,而沒有它的優良品質,優良品質應該是質量上乘、選材有品位,包括運用最先進的一些科學技術,這些都很重要。另外,我覺得它和大眾住宅不同,就是它居住服務的高端性,優良的物業管理,維護房屋的品質始終保持在高端水平,這個很重要。如果沒有這樣一些要素來體現,我覺得隻是面積大就不能夠和大眾住宅有任何的區別。

  高毅存:大傢下午好!大傢都知道順義板塊是北京一個很特殊的板塊,在這兒集中瞭咱們北京市的高端居住和高端產業,為什麼這樣講呢?我們說北京市是一個在04年國務院批復的《北京城市總體規劃》中定位為一個國際城市,國際城市就要和國際接軌。我們可以看看,我們北京哪跟國際能接軌呢?說句老實話,很多地方不盡如人意,咱們到大街上看看,堵車的地方國貿、西單都很不盡如人意,PM2.5更不盡如人意瞭,但是如果到瞭順義,到咱們的中央別墅區,從機場一直往溫榆河往上走,這個地方我們可以毫不遜色的說我們跟國際是接軌的,這點我想在座的各位,不管是咱們的地產開發商還是媒體朋友,還是各界的規劃設計人員,我們大傢都能體會到這一點。因為這個地區我們集中瞭北京市最精華的房企的產品,一會兒我會提到有些經典的案例。

  後沙峪板塊,包括瞭萬科的德國印象,這裡沒有談到,但是優山美地、龍灣、名都等等,還有周邊的一些配套,這塊發展起來非常快。

  我們剛才前面提到瞭,秦虹主任說我是來談一談全國整個的佈局和一些數據,我們下面也邀請北京市房協的秘書長陳志先生,給我們聊聊北京的情況。

  同時,今天的場合也非常特殊,新世界,包括住總金地,三方作為萬科即將在運河板塊推出的全新項目,大傢聯手共同的,也希望能夠在這個區域裡面打造一個全新的產品。今天更主要的,邱總這邊,新世界今天更多的是恭喜,希望麗尊項目有一個很好的開場。同時也有一個很好的祝願,祝願整個區域能夠為順義這個市場,能夠為北京整個高端市場在現在的市場環境內能夠打響一片驚雷。同時也算打打氣,對萬科北京來說,第一個別墅項目,第一個市區的別墅項目,也希望能夠在市場上亮出非常好的聲音。

  謝謝大傢!

  比如我昨天是從河南回來,河南鄭州問房地局的局長,我說你們市場情況高低怎麼樣?他說,我們鄭州市核心區今年上半年商品房的成交並不理想,大概負增長10%左右,但是離開核心區之外的地方,今年上半年商品房銷售面積同比增長瞭44%,就是不但全國差別大,就是一個城市不同的區域差別也特別大。所以總而言之,今年房地產市場的確是分化比較明顯,這個分化不是說一二線城市一定好、三四線城市一定不好,就是一二線城市本身也在分化、三四線城市本身也在分化。

  主持人:非常感謝,謝謝,謝謝廣漢為我們的介紹。我們能理解,新世界跟萬科聯手來做這個區域的開發產品,中間有第三方,就是住總金地,一會兒我們大概能聽到後面的脈絡。其實我們當年去看萬科在北京做的產品,95年做這個產品跟今天完全是兩碼事,雖然時間已經占領瞭順義,但是當時萬科做的房子並不是隻像現在的最高端。重新回到這個區域,對這個區域價值最好的認定,做一個讓別人覺得非常好的產品,尤其是叫不浪費地塊,不浪費過去的十年和二十年的時間,這一份沉淀可能今天看來,對得起中央別墅區這麼長時間的一個期待,我們在中午的時候反復在問,說有沒有產品方面的介紹,甚至有沒有更細節的一些東西的透露,沒有,如果說沒有的話,我們就期待更加強的一些,我現在就想沖出去看看規劃到底怎麼樣,因為一定要讓好的地方有好的產品,有好的產品才能夠告訴大傢,好的產品會說話嘛。

  住建部研究中心主任秦虹女士

  我6月份的時候到安徽去調研,一個省絕大多數都是三四線城市,但是皖北房地產市場一片好,皖南一片壞,皖北商品房銷售面積同比增長瞭48%,但是皖南馬鞍山、銅陵、蕪湖,商品房銷售面積增長負10%左右,所以今年市場到底是好還是壞,我沒有辦法用一個詞來形容它,我們隻能說分化。壞的地方不代表全國,好的地方也不代表全國,差別特別大。

  我們從企業的資金到位率,從房地產的景氣指數當中的這八個指標來看,北京的房地產景氣度處在綠和藍這樣的一個區間內,或者說是有一點點的偏藍,雖然還有些指標是綠的,還是正常的區間,但是感覺是向綠的方向發展,所以說上半年不很好。但是上半年當中的不很好也透露出其他的一些信息。

  最後進入的一個話題,是我們一會兒討論的別墅區,別墅區這個項目一會兒我們留下來和大傢共享。

  下面榮幸的來邀請住建部研究中心主任秦虹女士,為我們做北京高端房地產的分析和演講。歡迎。

  首先,看看全國的房地產市場總體的情況。

  今天高朋滿座,尤其是我們今天這樣一個題目裡面是需要大傢做分享的,中央別墅區已經有20多年的歷史,當時我們看中央別墅區的時候可能和今天的感受會有巨大的不同,尤其是伴隨著北京的房地產在市中心和一個一個區域的崛起的時候,我們看到中央別墅區一直是保持著一個穩健的、非常準確的45度角的姿態,在向前前行著,而且現在在中央別墅區我們去看,這個地塊整個區域的價值,和這個地塊不斷的深耕,是跟第一批進駐的企業和運營商是緊緊結合在一起的。

  順義是我們北京市城鎮化的重點發展區域,近年發展迅速,與國際接軌,特別是以人為本、重視生態。於莊板塊是先整體規劃、後開發,是在成熟地段做別墅,所以它借鑒瞭中央別墅區20年的開發經驗和成功經驗,地塊劃分整齊、合理,建築形態規劃先進,設備更是比較符合生態。有城市綠地、景觀河道產業商業、渡假酒店、國際學校等等,是北京建設世界城市的新規劃的體現,在於莊這塊地上就像一張白紙上可以畫出最新最美的圖畫。

  我們也感覺到上半年的板塊,因為說到微觀板塊,比如說像潮來地區的,像金源、京貿府、亞奧金貿都不錯,有水的地方,貼著水的,比如說永定河、西山、意境、潮白河、溫榆河、孫河地區的泰禾、北京院子,還有涼水河地區,像潮白河是魯能7號院,涼水河地區是亦莊金茂悅。所以我們認為上半年雖然不很好,但是下半年還不差,體現在,第一個,我們自住房對整體的房地產市場的帶動作用交易的量應該會有,我們全年的預計應該在7萬5左右,我們上半年雖然有兩萬六七的純商,但下半年會出現3萬套左右的自住房。同時我們應該也能夠有信心,在純商的交易當中帶來2萬套左右的商品房的交易,這裡頭包括一定程度的中高端,包括改善性會居多,因為下半年的自住房會沖擊低端剛需盤,對改善這樣的樓盤會有一些釋放空間,所以這是我們的一個判斷,7萬多套應該是可以看得見的。所以從這個角度說,下半年政府的壓力不大,調控的放松的可能性機會沒有,這是我們的判斷。

  今天誕生的板塊是於莊板塊,沿著溫榆河向上遊向西北,這個是咱們的京承高速、六環和五環,我們的麗尊未來看好的這個項目正好就在於莊板塊或者叫禦河板塊。

  住總集團金地集團董事長胡廣元女士

  同時大傢可能不知道,其實萬科對於順義這個區域來說也是有一個20年的情懷在。在93年、94年的時候,大傢去回想北京萬科第一個項目其實就是在順義,萬科城市花園,把這個倒推20年,想想當時是什麼狀況,可能北京二環、三環的價格就是三四千、四五千價格的時候,這個區域裡面萬科包括一些有識之士對這個項目的理解和對這個區域的認可,可能賣到北京的核心區域,經過20多年的發展來說,大傢對於區域的認可有一個過程,伴隨著區域的發展,伴隨著企業的發展,伴隨著客戶的成長,這個區域經過瞭這麼長時間也在逐漸的成熟。同樣走過瞭30年的道路,萬科走到今年,包括2013年實現瞭1700億的銷售,包括今年大傢也是在半年的時候實現瞭1000億的銷售額,也是能夠站在新的裡程碑上看待今年房地產的世界。

  住總集團金地房地產有限公司總經理王燕女士

  我個人認為,下半年房地產市場的總體情況,全國的情況應該好於上半年,為什麼呢?我分析瞭有五大理由,我的判斷依據有五點:

  所以我們認為,像北京、上海等四個一線城市,包括其他的一些城市,都應該屬於明星城市,明星城市的房地產市場和一般城市的房地產市場是有差異性的,我們也很希望這些明星城市的房地產更能夠體現出他的品質、品位,能夠發展的更健康,能創造出更好的百年的建築建築能夠流傳於世。

  主持人:謝謝陳秘書長,非常感謝。上次跟陳秘書長交流當中正好趕在自住房的搖號,無論是從哪個角度現在來看,在北京非常有意思,因為北京總會集中全國最復雜的住房現象。而且我剛才聽陳秘書長來講,還是有一點感觸,大傢的判斷非常有可能在瞬間之內就空翻多瞭,比股市上的預期轉變得多,中國股市突然之間可能就看空瞭。我們今天上午還獲得瞭一個寶貴的樣本,一個指標,劉總賣二手房,在整個6月份都沒有一個電話騷擾他的情況下,多難得,我每天還接到3個,7月份最近這幾天,上周接到15個電話,一天當中接到15個電話,說明什麼問題?這說明有人要空翻多,而且過去大傢在談基本上在談能不能便宜50萬,現在基本上在說咱們能不能見面好好聊一聊,如果說二手房已經開始有一些變化的話,那我們繼續再往下看很多事情可能都要發生一些轉變瞭。下面邀請北京市規劃學會秘書長高毅存先生,為我們來做他關於順義區規劃的演講。有請。

  第一個依據,就是基數。大傢看這個圖,去年上半年到今年上半年,每個月累計數,商品房銷售面積和銷售額,我們可以去年的年頭增長基數非常高,最高的時候商品房銷售面積的增長速度是46%,是有房地產市場史以來第二個增長高年,我們最高的一次增長高年是2009年,曾經達到49%,去年上半年增長速度非常高,最高的時候達到46%,在這樣一個高增長的情況下,今年上半年同期和去年上半年同期相比很難很難超過去年的同期。

  所以我們看到的是,今年上半年雖然全國商品房銷售面積和銷售額都是負增長,但是如果比過去幾年裡面銷售總量來看,今年上半年賣的房子僅僅低於去年同期,而高於出瞭去年同期之外的任何一年的同期。實際上今年上半年我們房子銷售面積的總量是房地產市場發展以來的第二個高年,所以不能說今年上半年市場非常的低迷和蕭條。而去年的增長走勢來看,是前高後低,上半年高、下半年低,也就決定瞭房地產市場走勢基數的影響就會上半年比較差,因為去年下半年基數低瞭,對房地產市場今年下半年的影響就會發生變化,所以第一個,我們認為上半年比下半年好,這是一個技術性的判斷,誰都可以判斷,去年前高後低,今年有可能是前低後高,這是第一個依據,基數。

  第二個依據,我認為是個貸政策。今年上半年房地產銷售大傢多說不盡如人意,一個很重要的原因還是個貸今年上半年收的非常緊,不但成本提高,沒有過去的優惠瞭,貸款利率普遍上升10%、15%,最高的上升到30%,更重要的是額度也明顯的收縮瞭,很多地方房子賣出去3個月、5個月、6個月都拿不到貸款,已經開始出現因為簽瞭合同四五個月拿不到貸款退房瞭,不買瞭。

  下半年我認為個貸的環境會好於上半年,大傢知道我們從2011年"國八條"以來,政府一直投資性需求,現在市場上主體買房人誰在買,主要是自住性的,包括一次買房的剛性需求,也包括改善性需求。對於第一次買房的剛性需求來講,如果沒有貸款的支持他們很難實現購房的願望,而下半年如果個貸環境比上半年好,我們認為對市場的影響來講也是下半年會好於上半年。

  第三個依據,我認為是開發企業實事求是的價格策略也會帶動銷售。我最近跑瞭這些地方,跑瞭很多樓房,我看到瞭排除那些假的降價促銷,就是把一些邊邊角角本來就賣不出去價格的房子拿出來做特價房,沒有人買之外,真正好房子的價格促銷策略還是非常有效的。現在的開發企業整體層面差別也很大,但是整體開發企業資金是偏緊的,雖然大企業還是比較好,但是很多種小企業,還有一些中等的企業,資金壓力是比較大,他采取瞭實事求是的價格策略,對促進銷售還是有幫助的。新入市樓盤的價格現在看也不可能定的太高,也是比較實事求是的,所以我說價格策略是有效的。

  第四個依據,下半年的供應量會上升。為什麼判斷下半年供應量會大於上半年呢?是因為去年的新開工增長非常好,去年的新開工增長好導致今年下半年陸續上市的項目會增多,我始終認為供給能夠帶動銷售、供給能夠促進銷售,有的時候一些比較好的樓盤、一些有品牌的樓盤上市會帶動需求、會帶動銷售的,所以下半年的供應量會大於上半年,不一定就一定賣不出去房,反而有可土融建融宜蘭大同土融建融能會創造一些需求、會帶動一些需求,因為居民選房的房源選擇就多瞭,更適合自己的產品出現的可能性就大瞭,是有可能帶動銷售的。

  第五個依據,地方政策的調整。所以這裡我不想對地方政府他的調整對還是不對、好還是不好做評價,我隻是客觀的講,地方政府現在的這樣一些調整政策,實際客觀上我認為是為購房者創造瞭更寬松的購房環境,你不管他好還是不好、對還是不對,我們不說這個,我們就說他客觀會起到什麼樣的作用。很多人講,地方政府現在就是放限購,就是出這些政策,不會有人買房,我不認同這個判斷,我認為現在地方政府的這樣一些政策的調整實際上是創造瞭更加寬松的購房環境,對銷售一定是有利的,可能在一個星期內、一個月內看不到變化,但是房地產這個事情,無論開發企業拿地蓋房,還是老百姓買房,都是一個中長期的事情,不是一個短期行為,是一個考慮中長期的問題。

  所以地方政府政策的調整,我認為創造瞭更寬松的購房環境,除瞭房地產本身的行業政策之外,還也一些進城落戶的政策,最近國傢出的這些戶口調整的政策等等,其實都是對房地產市場的購房環境創造瞭更寬松的餘地,所以我們講這個政策調整對房地產市場我不認為沒有作用,我認為還是有作用的。

  歸納起來,由於以上五點我的判斷,我認為下半年房地產市場應該比上半年好。

  當然,大傢說你說比上半年好,會不會比去年更好?這個事情我不敢這樣判斷,為什麼?因為2013年是全國商品房銷售的一個高增長年,是個大年,全年商品房銷售面積達到13億平方米,全年的商品房銷售面積的增長速度達到17%,絕對量和增長速度都是非常高。今年能不能再創新高?我覺得是有難度的。所以總體來講,下半年我認為有可能會好於上半年,但是是不是一定他的增長超過瞭去年,我覺得還是非常非常困難的。這是我們對全國房地產市場的情況以及未來下半年的走勢的一個判斷,這是回答大傢所關心的第一個問題。

  第二個問題,關於全國的高端住宅市場的情況。

  從幾個角度來講,首先從供給的角度來講,高端住宅,包括別墅,今天討論中央別墅區,圍繞今天的主題別墅等等這些高端住宅,它是一個小眾化產品,從供給的角度來講,總量是少的,這幾年它的總量在整個房子的供應量裡是逐步下降的。大傢看,這是國傢統計局的數字,從2008年以來,別墅以及高檔公寓投資所占住宅投資的比重,從2008年的9%降到2014年6月份的6.1%,投資占的比重實際這幾年是逐漸下降的,從供應角度來講。

  從竣工的角度來講,也可以看到,這是2010年的數字,現在也差不多,整個房地產的竣工裡面在2010年的時候80.6%竣工的是住宅,辦公樓占2.3%,商業用房占10.5%,其他的各類房地產占6.6%。在80.6%的住宅產品裡面,普通住宅占到瞭89%,就是90%左右都是普通住宅,當年經濟適用住房和別墅高檔公寓各占5%。所以是一個小眾化產品,從供應量上來講,量很少,量並不多,而且這幾年的量還在下降,當然和我們土地政策有很大的關系。比如說我們2004年之後,獨立的獨棟別墅的用地就已經不再審批瞭,國傢主要在支持中小戶型的商品房用地的供給,優先保障保障性住房的用地,這有很大的關系。所以總的來講,高端別墅是個小眾市場,供應量是不多的,是非常小的。

  從需求上來看,北、上、廣、深,集中瞭一套住宅在千萬以上的住宅需求。單從別墅上來看,其他的二線城市、三線城市都有,但是他的總價相對比較低,沒有多少錢,可能就幾百萬一套,但是真正咱們說屬於高端住宅的,咱們得有一個標準吧,這個標準是什麼呢?我想如果拿一千萬以上算高端來算的話,可能主要集中在北、上、廣、深四個一線城市,其他的城市千萬以上的高端住宅量很少,幾乎沒有。四個一線城市來看,需求確是在明顯增長,前幾年是相對比較穩定,2012年之前房地產市場大跌他的需求跌的也不多,房地產大漲他的需求也不大漲,他保持比較穩定。2013年,北京、上海、深圳千萬以上的高端住宅需求量相對來說增長比較明顯。盡管相對增長比較明顯,但是他的確在整個住房市場上所占的比重仍然是非常小的,北京千萬級以上的住宅占到整個房屋成交套數大概3%都不到,上海3.3%,廣州、深圳更是在1%左右,量是相對比較少的,是個小眾化產品,不是個大眾產品。

  新世界地產中國北京常務副總理邱國兆先生

  這是我截瞭別人的圖看瞭一下,這個數字我沒有計算過,但是可能差不多,整個千萬級以上的住宅在過去幾年來看,一千萬到兩千萬質監站的需求相對比較大,80%左右,80%以上,兩千萬以上的到五千萬的占比相對是比較低的,這是從需求上來講。

  從品質上來講,我認為高端住宅市場應該和大眾住宅市場有明顯的不同,主要體現在以下四個方面,要不然不能體現你的高端性。

  第一,規劃設計的獨特性。建築的尺度,儲藏的空間,服務用房的配置,都應該比大眾住宅考慮的更加周全,就是高端住宅應該在規劃設計上獨特性應該有優勢。為什麼要把這個問題放在第一位來講呢?因為中國的住宅在過去最大的一個缺陷,就是你規劃設計的功能其實和用戶的需求來講有很大的差距,有很多房子大而不大,可能面積很大,180平方米做兩室兩廳,你的房子怎麼住啊。有的時候我們沒有儲藏空間,需要相應的一些服務用房的空間,浪費瞭很多的空間,我們在精細化設計上,我覺得規劃設計的獨特性應該放在首位,讓人覺得這個房子用起來舒服,不僅僅是體現怎麼豪華,我覺得更是尊重人的體驗,這個很重要。

  今天我們歡迎大傢來到這個盛會討論關於"中央別墅區新十年區域發展論壇",首先講講我們十年新世界的發展,其實我們一早就在中央別墅區開發別墅項目,可能大傢對新世界也不陌生,新世界集團是一個香港上市的公司,在國內進行房地產包括不但是北京,全國性的房地產開發商,開發項目無論是我們崇文門的新世界中心、新世界百貨,還有中央別墅區的麗斯、麗高也都是我們做的。新世界不但在中央別墅區和北京,我們其實在22個城市,現在進行瞭有36個項目,我們的總資產大概是124億港幣。

  還有一個介紹,想讓大傢知道一下,新世界不單是做普通的住宅,其實我們有很多是做綜合項目的,比如說現在在北京、上海、沈陽、武漢、大連等等都是用新世界中心命名的,比如說北京新世界中心,上海、香港新世界大廈,沈陽新世界中心,武漢新世界中心,這個是我們新世界的一個簡單介紹。

  其實坦率的講,我認為做高端住宅不是所有企業都能做得出來的,做高端住宅的企業應該有他的傳統。另外,必須要有豐富的經驗。從中國房地產企業的結構上來看,我們70%以上的企業都是三級以下的中小企業,做大眾住宅的經驗可能相對比較多一點,但是我認為真正有一些高端的企業資質水平比較高,承擔的工程項目比重比較多,開發的歷史比較悠久,能力實力比較強的企業,他比較適合做高端住宅,否則你做的住宅是不是高端,所以從品質上來講,我覺得我們的高端住宅量雖然無少,但是在品質方面我們有空間,我們不能夠降低。

  從未來的趨勢上來看,我們過去中國的房地產市場建別墅的歷史也不短瞭,光我們順義的中央別墅區就已經開始瞭第三個十年,就說明它的歷史也不是很短瞭。但是我在想,未來到底什麼人需要別墅?我們未來需要別墅的人群是什麼?需要高端住宅的人群是什麼?未來和今後和過去可能會有所差別,過去比較集中瞭一些單純的高收入階層,這個單純高收入階層可能更多的還體現在一些,像我們長盛這個年齡的70後這幫企業主、創業者、白領、國外高端的職業經理人等等,他們能買得起豪宅、能買得起高端住宅、能買得起別墅,但是未來我想不要忽視瞭中國上個世紀60年代初出生高峰的那一代人,他們在經歷瞭中國改革開放30年這群人群之後,他們對未來高端住宅的需求。

  這部分人的需求和現在年輕人的需求有什麼不同呢,第一,他可能年齡比較大,第二,他可能是獨生子女,孩子不一定在身邊,他們的需求是什麼,我覺得是值得需要研究的,富裕的階層今後不一定都是那些年輕創業有為的一些人,可能還積攢瞭一群有長期積蓄的,但是他們未來和養老需求相結合的一些新型的群體,不要忽略這部分群體。

  第二,高端市場這樣一個又細分的一個市場我們是怎麼看待的。

  我大概講講,我們新世界在中國大概分瞭五大板塊,一個是東北板塊,一個是華北板塊,我們現在是屬於華北板塊,還有一個是華南板塊,還有一個在西部,西部是在成都,這五大區域。

  以上是我對全國房地產總體的形勢以及高端市場的粗淺認識和大傢做交流,謹供大傢參考。

  謝謝大傢!

  北京萬科高端事業部總經理高廣漢先生

  北京新世界華美房地產開發有限公司副董事長張慶贊先生

  陳志:感謝給這樣的機會,我就簡單的講兩句。首先,在這裡預祝我們新世界和萬科和住總金地合作成功,我們的項目能夠有一個美好的前景。第二,剛才長盛講的,趨勢。我們北京的市場事實上所有的數據都已經呈現給各位瞭,我們很多的媒體都清楚,我們很多的企業也都瞭解的非詳細。

  主持人:尊敬的各位領導、各位來賓,女士們,先生們,大傢下午好!歡迎大傢!歡迎各位今天能夠光臨"重新城市、對話未來-中央別墅區新十年區域發展論壇",我們看這個題目今天還是有很多很多的感慨的,尤其看到新十年的時候,今天這個心裡的滋味會跟過去的一年、兩年感觸更加不一樣。可能過去十年去看中國的房地產,是一個判斷和一個狀態和一個邏輯,那麼到今天,我們如果重新往後再去看十年,這是需要考驗大傢的想象力瞭,也包括需要考驗大傢的耐心,甚至是需要考驗這個國傢管理的智慧,所以今天我們看中央別墅區未來十年新的規劃和啟程,這是我們需要有更多的支持,也需要有更多的新的邏輯。為大傢來介紹今天活動的各位來賓和領導:

  第一,投資雖然1500億,看似有9.1的增長,但這個增長是由於新開工當中的土地購置費27%的上漲帶來的,所以事實上我們的新開工是下降的,我們的開工也是漲幅不大,這種情況下,這個時候的投資上漲實際上是沒有建安投資的支撐,這是第一個判斷,就是投資並不能反映真實的市場。

  第二,我們的市場銷售不好。具體的也不用多說,今年北京的市場到7月份,我們現在看到的數據是4645套,這是商品房部分,6000多套當中還有1700多套是保障房,我們把這塊扣掉。商品房部分其中還有一些1520套加166套兩個自住房的搖號產生的交易,扣除這些我們隻有2800套的純商,再加上24000這個是上半年的交易,我們1-7月份,就是這麼點,2萬多一點,不到3萬的量,兩萬六七的量,所以市場不很好,這個量和我們過去前7個月或者過去前6個月比,絕對量差很多,我們不說,剛才秦主任也講瞭,我們不講同比關系,我們講絕對量,絕對量確實也是低,從2011年開始,因為我們這個時候政策調控方向是一致的,2010年、2009年是那樣一個方向,現在都是限制,所以從這個角度看,政策環境是一樣的,平均這4年我們的市場今年看上半年是不好的。

  同時,大傢做一個小的回顧可以想到,從94年首次進入順義市場城市花園,到05年重回順義市場,當時是四季花城,又過瞭一個十年,萬科聯手新世界、聯手住總金地我們強強聯合,同樣進入到這麼樣一個大傢其實已經非常熟悉但是強勢回歸的市場環境中的時候,有信心能夠為中央別墅區,為我們北京的東大門能夠打造一個全新的項目,為市場能夠迎來一份驚喜。萬科有這個信心,在座的各位也有這樣的信心,同時也希望各位共同見證這麼樣一個好的產品的誕生。

  我們說當你去做一個企業的時候,尤其是房地產整個平臺之上,現在已經不是簡單的當初我們提到的去做產品、去做資金的運營,甚至是某種類金融的行業,其實已經變成瞭一個區域的運營商、價值的發現者,也包括資源整合最好的平臺,可能我們能夠從中央別墅區的發展上看到過去在這個裡面根植和讓它從一棵小苗、變成一棵大樹,現在變成森林的明確的感覺。我們自己如果去表述,可能隻能通過第三方有這樣的觀感,在中間耕耘20年的人今天會有更強烈的感受,所以我們下面非常榮幸的來邀請新世界地產中國(北京)副總經理邱國兆先生為我們詳解新世界地產在過去這些年在中央別墅區自己項目的規劃、進程以及未來的雄心壯志。

  還有一點,和我們今天要談的話題一致,高端這一塊,高端這一塊的交易非常好,上半年我們看占比比以往要大。第一個,我們上半年批準的供應量比過去都高,這當中高端價格的批準量在去年嚴格限制的基礎之上今年放開瞭,所以這一塊的價格批的是比較多的,我們看到入市的量是比較多的,所以我們看到上半年這類的產品交易的不錯,帶來的我們叫高端擾動的這一塊,整體向上拉動的這一塊,這個量雖然占比不大。剛才秦主任分析的對,北京2點多這樣一個占比,但是它對平均價格的拉動作用很強。我們再看我們過去是七八百萬的單套成交,應該算高端瞭,現在都得往一千萬、二千萬這個區間去靠瞭,這個交易數量越來越大,所以我們說改善的需求在上半年是有所釋放的,這是應該說從當中看到的一個利好的信息。

  北京規劃學會秘書長高毅存先生

  同時說到這個區域裡邊做別墅的產品,很多的業內同行可能會提到一個問題,萬科在這麼多過往以來,可能並沒有過多的別墅產品經營,尤其是在北京,這裡面可能跟大傢分享幾個數據。第一,萬科做到這個產品的時候,應該從上海、深圳這些區域加在期,應該是第五代別墅產品的研發瞭,也希望在這個區域裡面能夠跟它有一個相匹配的產品出現。

內容來自sina新聞

  算是一個開場的祝詞,一會兒毛總到瞭之後相信大傢可能會有更多的關註、更多的問題,希望各位嘉賓,還有毛總、邱總,能夠有很好的解答。

  北京市在順義這個地方由於它有空港,這個空港有一個凌空工業區,這個也是北京六大集中產業之一,在這個地區北京市市政府和順義區位區政府構建瞭叫做"一港、兩河、三區、四鎮"這麼一個空間格局,一港就是空港。

  這個就是我們順義區,順義區位於北京市的東北角,也是我們進出國門的一個必經之地。這個是空港,它有四個板塊,有中央板塊,有中央區,有空港區,還有河東區,四個鎮,包括裡橋、高麗營,這四個重點鎮,圍繞著首都國際機場,是北京圍繞凌空工業區打造的結構。這個數字可能過時瞭,前兩年首都機場的吞吐量就已經超過瞭期千萬,而且成為國際第二大港口。

  新世界地產中國北京於莊項目副總經理閔敢先生

  這是一港、三區、四重鎮的空間結構,一港就是空港,一個是中心區,有一個空港區,還有一個河東區,河東區指潮白河,然後是楊鎮、李隧、高麗營、趙全營,新世界新的麗尊就是位於這個地區。

  沿著溫榆河這個美麗的綠色走廊,已經形成瞭我們北京最具價值的高端住宅和高端產業,已經有的這幾個板塊,像最早是天竺板塊,後來形成瞭有香江板塊、後沙峪板塊、孫河板塊,從機場開始最近的是天竺,沿著溫榆河有向兩端,特別是往西北,有沿著溫榆河向上遊走的趨勢。大傢都知道,咱們新世界最早進來做的這些產品,現在都可圈可點,特別現在"麗"字輩的這幾個產品,很有名的麗晶、麗斯、麗高、麗宮等等,當然周圍還有一些其他的項目,棕櫚灘、溫榆廣場,是配套的,還有一些學校等等,這些教育資源也都跟上瞭。

  謝謝大傢!

  北京金網絡業務運營總經理賀征

  邱國兆:尊敬的來賓,先生們,女士們,下午好!我是新世界地產副總經理邱國兆,我來簡單的向大傢做一個歡迎致辭。

  為什麼叫中央別墅預留地呢?因為中央別墅區這些很有名的名盤,已經把這個聲勢造起來瞭,但是這個於莊板塊目前來說還是一個空白,而且是一個很有潛質的地塊,今天大傢從這個來頭也能看出來,這三傢房企都是咱們在房地產界可圈可點的房企,他們三傢聯手拿下這塊地,那要做出什麼樣的產品,大傢可以期待。

  KLPS特僑樂物業集團董事文文蔚先生

  主持人:謝謝,謝謝高秘書長,對這個地塊,包括這個區域,有一個闡述,我們一會兒還能夠再聽到對這個地塊有深耕經驗的人一會兒再講講來龍去脈。這個地塊發展到現在就很舒服瞭,我在那住過一段時間,包括現在也在那住著,整個無論是配套,還是說環境和味道方面,都跟北京的很多地方不一樣,北京可能有幾個區域最像這種味道,最高的麗都,包括現在看到的中央別墅區這個地方,這個味道完全不一樣。這個味道如果說有一天能夠變成一個北京國際化的樣本,其實一點都不驚詫,我們下面也通過一個短片瞭解一下中央別墅區20年發展過來的一步一步。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-08-06/15582853037.shtml

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-11-20/12362503741.shtml

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這些利好,和大連樓市相關

  中央城鎮化工作會議舉行

  2013年的大連樓市真可謂是重磅事件頻頻上演,從"落戶新政"正式施行、大連高新萬達廣場開業,到夏季達沃斯論壇回歸大連、城鎮化會議順利召開,種種樓市發展的利好事件牽動瞭數以萬計購房者和業內人士的神經。回顧即將過去的2013年,哪些樓市利好事件值得我們關註? 請您跟隨本刊的腳步一起細細回味--

  我市16條公交專用道啟用

  9月11日,夏季達沃斯論壇在新落成的國際會議中心拉開帷幕。開幕前夕,20萬平方米的音樂噴泉廣場正式登場,6公裡長的觀光旅遊大道和34條柏油馬路也面向外界開放。大型的政府會議往往會強勢拉動區域的經濟發展,夏季達沃斯論壇的成功舉辦,更是為東港商務區贏得瞭最好的宣傳時機。

  作為高新區大力實施環境基礎工程的市政商業配套建設工程,萬達廣場的建成開業不僅將最大限度緩解區內30萬人口缺少大型商業配套設施的矛盾,還將提升整個高新區的土地價值和城市影響力。此外,依托於萬達廣場成熟的商業模式,周邊樓盤也都隨之"一榮俱榮",升值空間空前提升。

  5月25日,萬眾矚目的大連高新萬達廣場正式開業。高新萬達廣場選址凌水灣核心地段,總建築面積28.44萬平方米,規劃有大型商業中心、商業步行街、精裝公寓等業態,集購物、娛樂、餐飲、文化等多種功能為一體。據統計數據顯示,開業當天客流量達30萬人次,創造瞭大連商業廣場開業記錄。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-12-26/08122553550.shtml

  政策利好2

內容來自sina新聞

  商業利好

  "落戶新政"正式施行



  夏季達沃斯論壇回歸大連

  11月19日,東北地區第一座真正意義的跨海大橋建設項目--長海縣長山大橋工程順利合龍,實現全橋貫通,標志著該建設工程取得決定性勝利。該項目全長3.45公裡,估算總投資5.79億元,計劃2014年6月建成通車。作為省、市重點交通工程項目,長山大橋將大小長山島連為一體,將有效改善長海縣核心區的交通狀況,可有效整合長海縣50%的陸域面積,使近70%的人口共享縣鎮區域的商業、教育、衛生、醫療、機場、港口等功能性基礎設施建設成果。一橋飛架變通途,橫貫於兩島間的天然瓶頸的打破,不僅將給位於小長山島的頤寶臻品等長海縣內其他地產項目帶來前所未有的機會,更將凸顯其宜居價值。

 交通利好2

  12月17日起,我市正式啟用長江路、黃河路等16條公交專用道。這也是我市在已開通中山路、人民路、高爾基路等7條公交專用道後,又新啟用的一批公交專用道。目前,除BRT公交專用道外,本市已經啟用瞭23條系統化的公交專用道,並初步形成公交路網。公交車運行速度明顯提升減少瞭人們的出行成本,交通的便捷對沿線樓盤的價值提升不僅將起到良好的輻射作用,還將給新興區域年輕上班族出行提供一個既快且省的最優選。

  經濟利好

  長山大橋順利合龍增貸2胎

  李萍

  憑借優越的地理位置,東港吸引瞭國內外的資本流入,萬達、佳兆業、龍湖、中信、綠地、星光耀等眾多房地產巨頭紛紛躋身東港,各高檔樓盤隨之拔地而起。如今,東港商務區已初具規模,前途不可估量。

  今年3月1日起《大連市戶籍準入規定》正式施行,該規定全面放寬瞭大連購房落戶條件。本次新戶籍準入規定中,購房落戶條件的放寬最為引人註目,政策中把以"購房款"作為落戶標準調整為以"購房面積"作為落戶標準,並增加瞭購買存量房落戶規定:具體規定為在大連市有合法穩定職業的個人購買主城區(旅順口區除外)商品房單套住宅建築面積達到70平方米或單套非住宅建築面積達到50平方米、存量房單套住宅建築面積達到90平方米或單套非住宅建築面積達到70平方米,主城區購房即可落戶。大連的落戶新政對房地產企業來說,預示著項目定位或將迎合市場而調整。對中介來說,也是一次二手房市場發展的機會。

  大連高新萬達廣場開業

  政策利好1

  洲子洋重劃區建案交通利好1

  12月12日至13日,在京召開的中央城鎮化工作會議召開後,引發多方熱議。專傢認為,新型城鎮化發展的重點和主導方向是中小城市。由於三四線城市及小城鎮潛在開發空間大、地價相對較低、競爭環境和政策都相對寬松,土地成交也較為活躍,因此,未來房地產開發企業戰略佈局可以逐漸向產業發展較為明確的三四線城市、新型小城鎮轉移。對於大連而言,業內人士認為,配合區域差異化的競爭占位和當地資源優勢,大連金州經濟開發區、大連花園口經濟區、瓦房店中心城區、瓦房店西部沿海旅遊帶等區域,在新型城鎮化的背景下,或可迎來新的機會。

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天津中心城區將實現無燃煤供熱 配套工程明年完工

內容來自sina新聞

  二是加強煤炭質量的控制,全市所有用煤單位禁止使用硫分高於0.5%,灰分高於10%的劣質煤,禁止流通企業向本市用煤單位銷售劣質煤。本市還將從煤炭流通企業入手,提前把關,所有燃煤堆場無論市內市外都要采取苫蓋噴淋等措施。

  渤海早報訊 (記者狄慧 張靜)渤海早報記者昨日從2013年供熱工作暨燃氣安全動員大會上獲悉,為提升津城大氣環境質量,今年起本市將采取有力措施嚴控供暖期燃煤污染排放,力爭使全市供熱行業單位供熱面積能耗同比去年下降4%,污染物排放量同比減少2%,明年天津中心城區淘汰燃煤供熱,助推美麗天津建設。

  據介紹,燃煤污染排放是影響本市冬季采暖期空氣質量的主要因素之一。根據建設美麗天津的要求,供熱行業在今年節能減排上重點抓好三個方面:一是加快推進供熱改燃並網工程。今年,全市集中供熱面積達3.34億平方米,共完成32座鍋爐房改燃並網。投入運行後,每年可減少燃煤消耗37.83萬噸,減少二氧化硫排放0.3萬噸,減少氮氧化物排放0.17萬噸。根據要求,明年中心城區基本完成供熱改燃並網工程,全面取消燃煤供熱,從根本上改變本市供熱能源結構。目前本市正在組織前期工作,調整供熱改燃計劃,確保熱源改造、燃氣管網及場站配套工程在明年9月底之前全部完成,同時具備試運行條件。

  三是全面推進計量收費工作。目前全市供熱計量面積達到8500萬平方米,實現按計量收費面積6000萬平方米。供暖期結束以後,多退少補,兌現退費。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2013-10-28/08房屋二胎 民間房屋二胎設定貸款全省皆可處理252468861.shtml

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