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北上廣深四地二手房交易量全面超新房

  在土地稀缺的存量房時代,地方政府、投資商、散戶投資者均面臨發展困境。對於地方政府,核心區域已經無地可用,但促進財政收入增長的壓力仍然嚴峻;對於投資商,土地資源匱乏嚴重縮減瞭其發展空間,即使有新增土地供應,也隻能是高成本的"地王"價格;對於散戶投資人,非核心區域的物業資產升值緩慢,而低風險的核心區域的投資機會缺乏。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-11-26/21562512285.shtml

  蘇鑫介紹,高和資本收購後,通過外立面、室內公共區域、樓宇硬件等方面的提升和改造,尤其是資產管理能力的提升,使靜安高和大廈的租金從4.0 元/ 平方米/ 天一躍升至7.0 元-7.5 元/平方米/ 天,成為上海寫字樓市場租金增長最快的項目。目前入駐的租客,包括亞洲最大的重組人生激素生產企業--金賽藥業、國內排名前十的專業證券公司--國都證券等品牌租客。

  在住房市場,存量房和新房交易量之比大於1,即存量房交易量占比超過50%,表明住房市場開始步入存量房時代,即進入以存量房交易為主的階段。

  同時,隨著北京、上海等一線城市新供應土地越來越少,商業用地幾近飽和,一線城市也已經進入以存量房為主的階段。尤其是城市核心地區,商業地產新增供應量更加有限。據統計,在北京,五環外的寫字樓土地供應比例從2010年的40%上漲到2012年的68%左右,而三環內寫字樓土地供應比例從2010年29%降到2012年的15%;在上海,未來幾年,核心區域如靜安區寫字樓新增供應量基本為零。此外,根據高緯環球預測,到2015 年,一線城市、包括部分二線城市,寫字樓供應大部分位於城市非核心區。核心區寫字樓發展,基本將已存量改造為主。

  "除一線城市率先全面步入存量房時代之外,隨著房地產市場快速發展,建設規模的快速增長,二線城市也即將步入存量房時代。而在城鎮化達到穩定階段,城市人口規模不再有穩定增加時,三四線城市也必將步入存量房時代。"住建部政策研究中心主任秦虹介紹說,在存量房時代,住房市場將以存量房交易為主,新建住宅占比低,商業寫字樓新增供應將以存量樓宇的更新改造為主,核心區域尤其如此。

  據瞭解,高和資本新近剛在北京完成對丹陽大廈的整體收購,並更名為高和藍峰大廈。此次收購,創下瞭2013年北京最大現房並購案的紀錄,也是高和資本針對"樓宇經濟"的最新嘗試。據介紹,完成收購後,高和資本將參照靜安高和大廈的方式,對丹陽大廈展開整體改造提升。

  在歐美商業地產市場,對已經建成並使用多年的商務樓宇收購、改造,重新定位出租,提升價值後,再銷售給投資者已經是一種普遍運作模式。其中,較為成功的案例就是美國鐵獅門公司對克萊斯勒大廈的收購改造。鐵獅門公司於1998購買瞭瀕臨破產的歷史藝術建築克萊斯勒大廈,同時還購買瞭毗鄰的32 層肯特大廈以及另外四座較低的建築物。改造的核心工程包括:利用周圍建築的上空使用權;在已全都出租的肯持大廈內擴建大面積的辦公空間;翻新肯特大廈,把該大廈重新定位為新克萊斯勒中心的東大廈;沿東42 街建造新的富有吸引力的零售店面。改造後的克萊斯勒大廈重獲新生,成為美國新的地標性建築之一。

內容來自sina新聞

  重構城市宜居性助推"樓宇經濟"

  在存量房時代,建融桃園龜山建融房地產市場將更加註重提升物業價值,商業地產模式轉向持有經營為主,租賃市場更加活躍,圍繞存量房持有經營、租賃交易的金融服務和中介服務將更加發達,從而推動"樓宇經濟"的爆發式發展。

  如何化解這一困境?高和資本董事長蘇鑫認為,以"舊樓改造、存量提升"為主要途徑的"樓宇經濟",會理想的答案之一。"舊有樓宇改造,輕易化解瞭這些矛盾,有效實現瞭多方共贏。地方政府實現瞭可持續的稅收源,投資商獲得瞭新的投資機會,散戶投資人有瞭新的保值增值路徑。"

  對此,秦虹表示,作為現代服務業和先進制造業的載體,商業寫字樓承載瞭巨額的經濟價值。"在存量時代到來的背景下,應用專業的資產管理理念和先進的金融工具改造存量商業地產,提升其價值,是非常重要的商業地產發展模式,符合客觀規律。"

  位於上海市靜安區的靜安高和大廈,就是"樓宇經濟"最典型的案例之一。該樓原名是中華企業大廈,2012年10月被高和資本以7.9億元的價格收購。這座曾經的"億元樓"由於租客的輪換等原因納稅能力衰減。

  11月24日,住建部政策研究中心與高和資本聯合發佈報告《存量房時代的房地產市場研究》(以下簡稱"報告")。報告稱,中國房地產市場,不論是住房市場還是商業地產市場,都開始步入存量房時代,尤其是一線城市房地產市場,更已提前邁進這一階段。

  報告稱,北京、上海、廣州、深圳四個一線城市的住房市場起步早、發展快、規模總量大。目前,這些城市核心城區新增供應量已經很少,新建商住品房主要集中在城市郊區。從四個城市存量房交易套數和新房交易套數比來看,平均達到2的水平,深圳在2010 年時甚至達到3的水平。四個一線城市住房市場,已率先進入存量房交易為主的階段。

  一線城市率先步入存量房時代

  安邦咨詢董事長陳功稱,如同很多國傢已經經歷過的一樣,"大都市病"越來越嚴重的中國,未來50年勢必也要經歷一番城市的重構。"新一屆政府已將'新型城鎮化'列為工作的重中之重。其思路,是將中小城鎮,以及大城市周邊的衛星城鎮作為城市化推進的重點,以緩解'大都市病'的蔓延。這的確是解決問題的一個思路,但至少應該與之並行的,則是對現有城市的改造,重構城市的宜居性,提高城市化的效率。"陳功表示,"大都市病"的病因主要不在其大,而是在於其大得過於低效。

  未來在城市改造方面還大有潛力可挖,可以為新的城鎮化提供更大的空間。"新型城鎮化,就是城市的重構。城市道路需要重構,城市的街區需要重構,城市的廣場需要重構,城市的很多樓宇痛呀需要重構,以讓更多的人更加便捷、幸福而高效地生活在一個潔凈、宜居的城市環境中。"陳功如是表示。

  存量土地日益稀缺,信用貸款整合重構城市的宜居性必然建立在對現有建築的升級改造之上。"而這一重構過程,則蘊藏著巨大商機。"有業內人士如是表示。

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