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新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-09-03/09113536965.shtml

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  我國房地產調控正處在從行政調控向市場化長效機制轉變的過渡期。限購、限價、限貸等短期政策很難快速退出,決策層對樓市調控的態度將以穩為主,不會容忍政策大幅變動,最早的政策變動可能出現在十八屆三中全會之後。

房地產調控要理順市場機制

  實際上,在我國房地產調控缺的不是政策,而是改革。歷史地看,也正是改革不徹底造就瞭今日房地產市場之怪現狀。作為當年在全國推行分稅制改革的"代價",土地出讓收入部分歸於地方政府,這就為日後的"土地財政"埋下瞭伏筆。"土地財政"本可以避免,但是由於改革的不徹底,推行分稅制的一個重要前提--清晰地劃分中央與地方的事權和支出分配,被刻意地"回避"瞭,分稅制在中國成瞭中央實現經濟集權的手段。由於財政分配不平衡,地方政府事權和財政支出過重,地方政府財政收入60%上繳中央,留給地方政府的財政不到一半,卻承擔著60%的財政支付壓力。地方政府財政負擔過重,土地出讓收入成為地方政府的最大財政收入來源,逐步演變成瞭"土地財政"的局面。房地產價格上漲成為對地方政府最有利的財政保障。

  作為改革的前提,首先必須做好房地產調控的三大基礎性工作,即房產稅征收試點擴容、個人住房信息系統全國聯網、健全不動產統一登記制度。這三大方面將為未來中國房地產調控奠定新格局。實施不動產統一登記制度,就為嚴格房產登記找到瞭法律依據,也為個人住房信息系統全國聯網奠定瞭基礎。不動產統一登記制度與個人住房信息系統聯網掛鉤,能避免一人在不同城市擁有多套房屋避稅的情況,為房產稅的全面征收提供瞭技術支持。同樣,隻有摸清傢底,掌握全國房地產市場基本情況,才能為精準調控打下基礎,有助於實現抑制房價暴漲、打擊房產囤積、避免閑置浪費等調控目標,防止房地產調控再次落空。

  在我國經濟放緩的背景下,房地產調控應改變以往單純抑制需求的思路,註重從改善供給方面下工夫,做到"雙管齊下"。

  一要通過逐步建立房產稅、交易稅等房地產稅收體系,通過增加房屋持有成本實現房地產的去投資化,打壓存量房,逼出空置房,促進房地產市場的流通,改善供求關系,從而解決階段性、區域性房地產市場供需矛盾問題。二要推進土地和資金要素的市場化,通過推進土地制度改革,改變政府壟斷土地市場造成地價上升的局面;通過稅費替代,打破地方政府對"土地財政"的依賴;通過推進金融體制改革,拓寬財富階層的投資渠道,為積壓在房地產的投資資金"分流"。三要進一步完善保障房體系,建立"市場歸市場、保障歸保障"的房地產雙軌制,大量保障房上市還將最終改變房屋供應結構,拉低整體房價。四要推進大中小城市協調發展,逐步解決城市結構不合理的現狀。在城鎮化過程中,如果不能合理改善城市結構,進行科學佈局,很難解決一、二線城市供不應求,而三、四線城市"有房無市"的兩極分化問題。

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