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  "相對來說,深圳是最早進入舊改時代的城市之一,而深圳市場現在土地資源稀缺,舊改項目成為重要的土地來源。"徐楓提醒記者,目前而言,深圳舊改市場競爭激烈,除瞭佳兆業,還有萬科、卓越等大型地產公司對當地舊改市場亦投入較多關註。

  年關將至,談談您對北京房地產調控政策的看法吧~!

  深圳是最早進入"舊改時代"的城市之一,土地資源稀缺,舊改項目成為重要的土地來源

  作為一傢創立之時即開始做舊改項目的房地產公司,業界對於佳兆業舊改團隊的評價一直不低,"董事長談判風格很大氣"等評價或許即是支撐起這傢公司核心運營的一部分。

 大本營進入舊改時代,爭食激烈

  而也有行業內分析師表示,這傢被稱為"舊改之王"的土生深圳公司,大本營屬較早進入"舊改時代"的城市。在面臨回歸一二線城市競爭大、在銷售數據占比30%的深圳土地市場面臨諸多舊改項目競爭對手的局面時,抬高杠桿是其走向快速增長的一個開端。

  相比之下,"華南五虎"之一的富力地產此前在廣州市獵德區與新鴻基地產、合景泰富權益獲取的舊改項目,由於定位在高端,則在一定程度上影響瞭該項目的整體周轉速度。

  "2013年拿的這些廣州的地,他們應該也是有打算在未來做舊改。"香港某券商分析師表示。

  在上述分析師看來,正是在2010-2011年期間,佳兆業較為集中在營口、鞍山等三四線城市獲取土地,用較小的成本將較大規模的土地收入囊中,並通過快速周轉進行開發銷售,從而通過收回的現金流,從2012年開始,回歸一二線城市。

 抬杠桿財務壓力略升

  在今年6月,原佳兆業集團舊改猛將耿延良,經媒體確認已加盟卓越集團,擔任副總裁兼城市更新集團有限公司總經理,主要負責卓越集團在城市更新方面的工作。而去年年中呈現的萬科與佳兆業強悍爭食CBD舊改項目一幕,亦一度沸沸揚揚。"佳兆業發展並非一傢獨大。"

  面對彼時深圳市場的激烈競爭,佳兆業集團向理財周報記者表示,"深圳地區競爭雖然激烈,但土地供應少,去化率很快,相應的系統性風險也比較小。公司會利用舊改優勢在深圳獲得土地儲備,且此類項目利潤率較高,對提升銷售收入起到非常積極的作用"。

  2013年年初,此前一向行動較為低調的佳兆業集團,忽然高調出現在各一二線城市的土地招拍掛市場,更一度出現與直奔千億的大型房地產公司拉鋸式競價拿地的局面,關於其在今年5月份"十二天進四城"的舉動亦頗受關註。

內容來自sina新聞

  根據中國房產信息集團統計顯示,截至今年前11個月,佳兆業集團在深圳的四個項目,包括深圳佳兆業城市廣場、深圳新都匯傢園、深圳大鵬佳兆業假日廣場及深圳佳兆業悅峰花園,為集團貢獻銷售比例達29%,亦令其在深圳現樓市場銷售僅次於萬科。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-12-23/07532548159.shtml

  根據理財周報記者初步統計,截至發稿前,佳兆業今年獲取土地共耗資132.794億元,其中約93%的金額用於在一二線城市佈局,總計金額超出年初制定的95億元拿地目標約40%。

  "從1999年成立以來,佳兆業十幾年一直在做舊改,他們在城市更新方面有更豐富的項目團隊和項目運作經驗。"在徐楓看來,根據目前佳兆業旗下接近40個城市更新項目、總占地面積約1400萬平方米的構架而言,"他們可以說是國內規模最大的舊改集團"。

  "一般的大公司沒有動力做舊改,這種項目從雙方開始討論到後來敲定進行買賣,一般需要三到四年的時間。"有房地產業內人士告訴記者,在開發舊改項目過程中,經常遭遇共有產權糾紛等問題,容易拖累整體的項目進度。

  今年拿地金額是去年三倍

  根據理財周報記者初步統計,今年截至發稿前,佳兆業集團在獲取土地儲備方面共花費132.794億元,相較於去年合共45.2億元房貸2胎利率年息的近三倍。

  "他們拿地有時候看起來挺勇猛的。"在某港資券商房地產分析師看來,從2009年至2012年,佳兆業的土地儲備幾乎翻番,"明年的拿地沖動可能也比較高。"

  年內頻繁擴充儲備的行為,令其在今年年中時凈負債率抬升至82.4%,已超出約73%的行業平均水平。

  公告顯示,佳兆業在2012年獲取的儲備均價為1588元/平方米,有約41%的儲備面積位於上海、成都等一二線城市,約78%的拿地金額用於前述城市的花費。

  雖然在2012年初就已經提出轉舵一二線城市的規劃,但是相比而言,佳兆業集團今年在一二線城市的佈局更顯進取。

  理財周報記者根據佳兆業公告初步統計,今年截至發稿時,佳兆業集團在一二線城市獲取項目中,規劃建築面積占總體量的約93%,相較於去年的約50%已然大幅提升。

  佳兆業集團2013年中期報告顯示,以建築面積計算,公司土地儲備位於一線及二線城市的比例占據土地儲備的27.5%"這跟公司之前表述的,在一二線城市達到七成的目標,差距還很大。"該信息集團的分析師沈曉玲表示,"預示著今後將繼續聚焦在一線和二線核心城市集中拿地。"

  "佳兆業目前面臨的一個風險就是,還是有比較多的土地儲備在三線城市,需要時間消化。"某港資券商分析師總結道。

  對此,美聯物業全國研究中心總監徐楓認為,一二線城市有兩個難以替代的優勢:其一是市場容量穩定,市場溢價率高,盈利充分;其二則是市場恢復能力快。

佳兆業忽然激進年拿地132億 舊改之王加杠桿

  理財周報記者 駱軼琪/文

  毫無疑問,今年略微激進的拿地行為,也對佳兆業集團的財務水平形成瞭一定程度的壓力。根據公司中報顯示,截至今年上半年,公司凈負債率從去年年末的66.8%上升至82.4%,而根據輝立證券此前發佈的研究報告稱,預計在今年年末,該公司凈負債率在75%-80%的水平。

  對此有分析師指出,權益債務增加,並未對公司形成較大的短期債務壓力。

  "根據我們的觀察,企業凈負債率增加,主要與企業采取高周轉策略有密切關系。"沈曉玲認為,這是其業績目前正處於快速增長的開端的原因。

  "他們集團通過引入發債方面的專業人才,為公司降低成本帶來瞭一些幫助。"上述香港地區券商分析師表示,在短期內,佳兆業的債務壓房屋二胎 當鋪房屋二胎利息任何問題免費諮詢力並不大,其最近一期到期債務需要在2015年還清。

  資料顯示,在2010年,佳兆業集團引進原於工商東亞融資部任職董事總經理的譚禮寧,為公司制定投融資策略。

  但是,上述人士提醒道,獲取舊城改造項目對公司現金流的要求,實際上並沒有如公開參與市場招拍掛一般高,對於款項的支付時間等條件均可通過談判解決。"舊改項目毛利率很高,加上佳兆業的舊改產品主打剛需,銷售周轉很快,對於公司的現金流貢獻很明顯"。
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