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綠城通州地王遭遇尷尬 住宅欲售3萬1平方米受阻

內容來自sina新聞

  

  住宅欲售3萬元/平方米受阻 記者在項目現場發現,不少工人正在施工,原本空曠的近30米深坑也被鋼筋填滿,但該項目的住宅產品仍未入市

  先售商用物業回籠資金

  "項目中的住宅產品預計在5月開盤,"京杭廣場銷售中心的一位銷售人員向《證券日報》記者介紹,"具體開盤價格還沒定,初步預計將超過3萬元/平方米。"

  4月14日,記者來到京杭廣場項目所在地,發現項目外圍被巨幅廣告牌遮擋,上面佈滿"希爾頓酒店"等宣傳字眼。此外,高高的塔吊矗立在項目中心,塔吊上"北京城建"幾個字赫然在目,可見項目的承建商為北京城建。

  住宅產品入市時間未定

  記者曾親赴綠城4月13日在京主辦的京杭廣場寫字樓推介會,在推介會現場,記者發現一特殊現象,不少客戶都是拿著認籌號碼來認籌的。其中一位客戶還向記者表示,"已經看好瞭樓層,也定好瞭平米數,一會兒就簽約"。

  值得一提的是,一般一個規劃為綜合體的項目,多是以住宅先行銷售,快速回籠資金,同時也能夠培養項目人氣,然後才是散售項目中的寫字樓等商用物業產品。為何綠城在該項目的操作上正好相反呢?

  那麼中壢房屋土地貸款,該項目是產品設計更改導致住宅產品遲遲不開盤嗎?

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-04-16/07512071320.shtml

  值得註意的是,三年半有餘的時間過去後,京杭廣場項目的住宅產品仍未入市。雪上加霜的是,京版細則落地後,純新盤的住宅預售定價要參照周邊住宅實際成交價格定價,而京杭廣場定位為北京通州的地標建築,投入成本較高,定價當然也趨向高價。

  對此,綠城中國解釋為:"因工程進度原因安排。"

 住宅欲售3萬元/平方米受阻

  此外,上述消息人士還向記者透露,該項目是一個純新項目,而北京細則出臺後,這一項目的住宅產品預售價格很難定位,如果想賣到3萬元/平方米以上,在預售證的獲取上可能會受到阻礙。因此,商用物業產品拿預售證可能更為順利,從這一角度看,寫字樓先於住宅入市就不讓人意外瞭,畢竟這樣開發商也能夠先回籠一部分資金。

  值得一提的是,有業內中介機構人士向記者透露,上述售價並不能成為京杭廣場住宅產品的參照定價。因為京版細則出臺後,純新盤預售定價要參照周邊樓盤的實際成交價格。而記者從北京市住建委網站獲悉,與京杭廣場僅一街之隔的北京ONE住宅產品實際成交均價僅為23406元/平方米。

  除此之外,上述中介機構人士向記者透露,如果京杭廣場入市時該區域內的市場情況與現在持平,若其以3萬元/平方米的價格入市,銷售將面臨一定壓力。加之政策原因,因此項目最終成交價格可能要比預計的低。

  顯然,這在土地成本上已經高過北京ONE項目。此外,上述項目相關人士也向本報記者透露,加上環建等投入,京杭廣場整個項目平均樓面地價已經達到11000元/平方米。

  不過,一位消息人士向《證券日報》記者透露,這個項目比較特殊,地處通州老城區的核心位置,周圍商業和住宅等配套也較為成熟,在一定程度上已經具備一定人氣。不過,更為重要的是,這個項目定位於北京通州區地標性建築,無論是酒店、住宅、購物中心都是北京通州區的最高端定位。

  如此一來,葛洲壩與綠城這一合作項目中的住宅產品原本以超過3萬元/平方米的價格出售的打算可能要遭到一定阻礙,因為就其差距來說,已經達到瞭約7000元/平方米。

  "購物中心是整售的,酒店是持有型物業,寫字樓則是散售的",京杭廣場項目的相關人士向本報二胎房貸利率利率多少免費諮詢試算記者透露,目前寫字樓產品已經拿到預售證,正在銷售當中,銷售均價低於3萬元/平方米。

  實際上,上述京杭廣場位於北京市通州區新華大街與新華北路交叉口東北角,項目所在地塊是2009年轟動一時的北京通州地王,而該地塊現在的擁有者正是葛洲壩和曾在"生死"邊緣徘徊的綠城中國,葛洲壩為該項目的大股東,綠城則負責設計開發。

  "京杭廣場住宅產品都是180平方米以上的大戶型,擬售價將超過3萬元,但具體售價都還沒有定奪。"上述銷售人員向本報記者如是介紹。

  不過,記者在項目現場發現,項目對面也是一個住宅和寫字樓並存的項目,名為北京ONE。

  根據北京市住建委官方網站顯示,北京ONE項目為2010年取得預售證。其中,住宅產品擬售最高價格的為4#住宅樓,售價為35791元/平方米。

  對此,綠城中國相關人士也向《證券日報》記者表示,住宅產品還未涉及預售證,具體開盤時間也未定,預計在今年年中左右可能入市。

  對此,北京中原地產市場研究部總監張大偉向記者表示,目前通州樓市還沒有出現3萬元/平方米的豪宅價格。

  與此同時,記者發現廣告牌上多是宣傳項目寫字樓以及酒店和購物中心的規劃。"我們項目是一個綜合體項目,一共涉及3棟樓,包括希爾頓酒店、住宅、寫字樓和大型購物中心。"一位京杭廣場銷售人員告訴記者。

  更為值得註意的是,京杭廣場項目的相關負責人向記者透露,這兩個項目在成本投入上有一定差距。據記者瞭解,2009年9月10日,京杭廣場地塊以12.4億元由綠城競得,樓面價為6961元/平方米,溢價率為292.21%,為轟動一時的北京通州地王。

  記者在項目現場發現,不少工人正在施工,原本空曠的近30米深坑也被鋼筋填滿,但該項目的住宅產品仍未入市。

  "這個項目雖然是北京通州的地標項目,但一旦定價過高,將拉升周邊甚至是整個通州地區新盤成交價格,因此項目預售定價變得極為敏感。"上述中介機構相關人士向本報記者如是表示,這也可能是住宅產品入市時間一拖再拖的原因。

 前地王入市一拖再拖之謎



  據記者瞭解,2009年9月10日,該地塊成功出讓。時至今日,已經過去三年半有餘,該項目的寫字樓業態才入市,而住宅產品甚至連入市時間都未確定。為何項目入市時間會拖得這麼久?

  事實上,記者曾多次路過該地,2011年京杭廣場的宣傳條幅佈滿瞭項目的圍墻,"葛洲壩綠城京杭廣場"、"低碳"、"健康","住宅"等字眼充斥其上。

  2012年年初的時候,其銷售人員曾告訴記者,項目戶型有所變動,已經沒有商住項目瞭,目前這個樓盤隻有寫字樓和70年產權住宅產品,而且住宅產品都是180平方米以上大戶型高端產品。

  而2013年初,項目的銷售人員向記者表示,項目規劃涉及希爾頓酒店、寫字樓、住宅和商鋪。其中,最小戶型的住宅總價可能也要超過500萬元。

  對此,有消息人士向記者透露,該項目的住宅定價將陷入尷尬境地,如果定價超過3萬元/平方米,可能在拿預售證的過程中遭到一定阻礙。

  對此,一位消息人士向記者表示,京杭廣場是綠城中國和葛洲壩的合作項目,葛洲壩所占股份為51%,為項目大股東,而綠城所占股份為49%,但綠城主導該產品設計和開發。

  值得一提的是,有不願透露姓名的人士向本報記者透露,綠城在2009年前後曾一度高價拿地,最終因受累於高價拿地擴張而一度陷入"生死難關"。而該項目正是綠城高速擴張時期所拿,2009年,綠城摘得此地。以一般的開發周期來看,可能2011年就會進入預售階段。但2011年,綠城曾一度陷入生存危機,債務壓頂,資金一直未曾得到紓解,因而對項目的進程也起到瞭一定的阻礙作用。不過,現在來看,綠城通過賣股權、賣項目的方式不斷自救,現金流惡化得到緩解,項目的進展才加快一些。

  對此,綠城中國向《證券日報》記者回復稱,公司並沒有因為資金壓力而阻礙該項目開發進程。"因綜合體項目比較復雜,我們本著對地塊負責,前期定位和設計周期耗時比較長"。

  更為值得註意的是,一位知情人士向本報記者透露,該項目的大股東為葛洲壩,綠城在該項目上話語權較弱,但綠城力主提升該項目品質。那麼,在產品設計上,雙方可能存在一定分歧,需要長時間的磨合,才能找到融合點,因此該項目的進展才被一拖再拖。

  此外,該人士還向記者強調,項目主樓為36層,地下可能要建三層,這"一高""一低"兩方面建安成本較高,再綜合項目的樓面地價、精裝修成本、閑置三年左右的資金成本以及稅費等情況來看,預計該項目的成本價或將超過2萬元/平方米。從這一角度來看,項目入市價格若隻是略高於周圍實際成交價格,其利潤空間也不會非常高。

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  對此,綠城中國相關人士向《證券日報》記者表示,"住宅項目目前沒有涉及預售證","銷售價格也尚未確定"。
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