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  私人危房如要拆舊重建,原本要退縮消防通道和采光等,重建後房屋實際占地面積要"縮水"。

  需要有危房鑒定和房屋所在地的國土房管局分局證明,才可享受原地重建面積不"縮水"政策。一旦被發現或被舉報騙取危房鑒定的,將面臨處罰。

  去年開始,規劃政策給瞭優惠,有條件地開辟辦理建設工程規劃許可證"綠道",對於危險房屋需要拆除重建的,在對原房屋進行證據保全的基礎上,允許不"縮水"原址重建。

  而對於如何重建改造私房,地產中介多表示並不難,因為有專門做老城私房重建的裝修隊,"很專業,包裝修大概是2000元/平方米"。

  據業界人士介紹,不少分層分套出租的私房,年出租回報率往往可達到10%左右。假如房價仍處於上升通道,投資客還可再通過轉手賺錢。

  相關政策

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-11-18/07154597438.shtml

  也有投資客是拿下私房後重建裝修,然後再拿出來放盤。

 投資方式二 重新裝修,拆多間出租

  記者從廣州市規劃局瞭解到,原先磚木結構的私房,采取在房屋內部增設結構柱或增設混凝土框架,以及更換房台中七期重劃區二胎年息借貸增貸轉貸屋外墻飾面材質、更換門窗等措施,以達到排危和安全、舒適使用的目的。而在原狀維修時,隻要在房屋外部總高度不變、外立面不變的情況下,內部可合理調整各樓層的層高。雖然不能作為房產證變更建築面積、建築層數的依據,但私房首層多數有4米,新業主可以根據需要,買下來後改造成為復式房或者是存儲閣樓,很實用。

  根據廣州市城市規劃條例私房改造的有關規定,私人建房不能超過3層,否則屬違規建築,一經城市規劃部門查實將嚴懲。

  荔灣區西華路金花街附近,近期就放盤瞭一棟這種私房。中介經紀劉先生說,這套房房產證不夠5年,每層面積是52平方米,有兩層半。一樓4米高,二樓2.9米高,按使用面積150平方米計算,大概是1.2萬元/平方米左右,房子做成瞭四房一廳。但因為是投資客拿下後翻新重建的,房產證不夠5年要交營業稅,現在已經出租。

  現在不少投資私房的會瞄準可能會被舊城改造拆遷的區域,將房子買下來後原狀出租,等著征地套取補償金。按照廣州市征地拆遷規定,征地時最高可按照同地段的一手房標準進行補償,但也會結合建築的樓齡進行考慮。

  適用全市私房的政策:原狀維修取消審批




  2009年起,廣州取消瞭對原狀維修工程的審批,總投資在30萬元以下或建築面積300平方米以下的重建,符合規劃、國土等有關要求的,可在取得相應許可後辦理開工備案證明後實施。

  已經買瞭私房進行改造的王先生說,私房改造並不是很難,但也存在"改不瞭"的風險。因此,在正式買房前,要進行多方咨詢,確認房屋是否可以改造以及可以改造到什麼程度。假如有涉及到要報建環節的改造,還要將報建可能會被延誤的時間成本等計算入內。



內容來自sina新聞

  適用私人危房的政策:原地重建面積不"縮水"

  提醒

  投資方式一 原狀出租套取征地拆遷費

  具體的開工備案程序,需在工程開工前將有關資料報送屬地城鎮、街辦理備案手續,領取開工證明,由有專業資質的設計機構進行設計,然後由具有相應資質的施工單位施工。

部分私房有學位 改造有 錢途

  近日獲審議通過的《廣州市2014~2016年度城市危房治理工作方案》中,明確該優惠政策可延續至2016年。

 提醒

  滿堂紅地產研究部高級經理周峰表示,廣州市允許私房原狀維修不需報建後,私房投資開始活躍。尤其是在叫停私房分房契前,投資客喜歡買下一棟私房改造裝修,然後拆分成好多套小戶型,因為戶型小且多是學位房,房子很好賣。但在叫停分房契和限購後,私房投資有所減少。

建地 蓋房子利率多少免費諮詢試算 私房改新有優點

  地段好或享省級學位

  廣州的私房主要分佈在老城區,越秀區有越秀南、朝天路、小北路、西門口等,荔灣區有多寶路、文昌路、長壽路等,海珠區有同福西路等。這些地段都是交通便利、生活配套非常成熟的區域,鬧中取靜,住房密度較低,居住舒適,而且部分私房還有省級學位。而由於比較老舊,私房房價比周邊普通商品住宅要便宜很多。

  樓層高可做復式使用

  私房的樓層高度高,在同等房產證面積下,比普通商品房多瞭很多使用空間。

  走訪過程中,不少地產中介都表示私房投資分房契是行不通瞭。但地產中介劉先生說,假如花2000元/平方米左右,還是可以分房契然後轉手出售。在劉先生看來,位於中山六路與解放中路交界的一棟舊房,就非常適合這種投資模式。這棟私房兩層半高,建築面積是114平方米,放盤價約為2萬元/平方米。"帶朝天路小學學位,如果能找人拆分房契,會很好賣。因為小戶型的房源,每層又帶有花園和省級學位,馬上轉手每平方米至少都有4000~5000元的利潤空間",劉先生說。但對於如何分房契,他也說不出個所以然來,"有投資客戶說他們還有門路辦,但具體怎麼辦他們也不說"。

 私房改新有風險

  咨詢清楚,以防"改不瞭"

  資金門檻高,需專業知識

  另外,私房由於多數是磚木結構房,所以基本都要一次性付款,無法進行商業貸款。據中介經紀人介紹,私房即便是在重建成框架結構後進行轉手,新接手的人也需要一次性付款。而且拿下舊的私房,通常都需要重建裝修,所以又需投入建設成本,因此資金門檻頗高。

  如果是投資客進入私房投資,多需要比較專業的知識。等拆遷補償的,由於舊城改造周期頗長,也存在風險。而對於自住客來說,選房時要看私房是否存在采光不好、容易出現水浸等問題。不過,廣州市規劃局允許私房在原狀維修時,在符合建築設計規范的前提下,升高或降低室內地臺不大於0.45米。

  海珠區同福西路也是私房較多的區域,中介經紀陸先生說,最近賣出一棟兩層半的私房,建築面積有110平方米,房價約138萬元。這套房子需要重建,投資客買來後就打算改造用來出租。房子首層有4米多高,第二層有2.5米高,"如果間隔得好,可以做成8個房,每間至少租1100元一個月。如果裝修得好,每月租2000元一套也有可能"。按照每平方米重建裝修需要2000元/平方米計算,大概需要花18萬元進行改造,加上房價和交易費用,成本至少160萬元。按照總租金9000元計算,出租回報率大概是5.6%,略高於普通商品住宅。

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  私房的買傢中,還有一類是投資客。

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