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  "拆樓市泡沫這個潛在的炸彈,並保證經濟短期內不會硬著陸,關鍵在於土地財政的改革。"戴亦一表示,目前,政府在大力打擊貪腐,整頓吏治,就是為瞭削減政府開支,為土地財政改革做準備。

  近日,在接受本報記者專訪時,廈門大學管理學院副院長、知名的房地產研究專傢戴亦一教授表示,土地財政是目前房地產泡沫的幕後推手,取消地方政府的土地財政,取而代之以按年征收的房產稅勢在必行,具體方案可能既不是重慶和上海模式,也不是根據套數差別征收的劫富濟貧方式,更不會是一刀切的美國模式,估計在全國推行的房產稅方案,很可能采取平穩切換的雙軌制過渡模式:新老劃斷,先對新房征收房產稅,舊房暫不征,等滿70年後再按年征收房產稅。稅率不會像美國那樣高達3%,估計可能在0.8%~1%。

  在房地產稅的具體方案上,"我預期將參考美國模式改革中國目前的土地財政,變一次性的賣地收入為每年分期付款型的房產稅。"

  切換過渡可能性大

  知名經濟學傢戴亦一在接受本報記者專訪時表示 房地產泡沫"拆彈"方案將出臺

  新房、舊房雙軌制

  "中國樓市有泡沫",戴亦一肯定地說,目前北、上、廣、深的樓價收入比大概是30~60,是國際的8到10倍。這個泡沫目前仍在加速膨脹,自去年年中以來,個別地方的房價漲瞭50%以上。

  如何在終結土地財政的同時,防止房價崩盤並不引爆地方債務這枚炸彈,戴亦一認為目前是有辦法解決的。城鎮化是第一張王牌。中國居民儲蓄存款超過瞭40萬億元,城鎮常住人口卻僅50%左右,大傢都想進城,這為我們提供瞭城鎮化的機會。對於房子,老百姓仍然存在較大的需求。有趣的是,實體經濟不行時,政府要靠房地產來救經濟,這時是買房的好時機,"當儲蓄不夠時,樓市才會崩盤。"

 或采取雙軌制過渡模式

  取消土地財政是關鍵

  戴亦一說,樓價泡沫歸根結底是土地財政作祟。取消地方政府的土地財政收入,必須減輕地方政府的財政負擔和支出缺口,這是解決土地財政的關鍵所在,否則容易引發地方債務危機和金融系統的危機。

  文/ 記者方利平

  下月,十八屆三中全會將要召開,近日公佈的383改革方案提出:"建立與現代社會發展相適應的土地財產稅制度。將土地稅收計征重點從流轉環節轉向保有環節,實施從價計征。"這給房地產新政指明瞭路線。

  焦點關註

  "中國樓市泡沫是中國經濟潛在的一個炸彈,必須快速貸款二胎年息盡早拆除。如何拆解這個炸彈,又保證經濟短期內不會硬著陸,將是十八屆三中全會的主旨之一。"

  房地產股持有半年以上必有行情

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  "拆除房地產市場的泡沫需要緩沖時間,就像飛機在飛行過程中發現幾個大問題,但是要慢慢修,首先得保證飛機不會掉下來。"

  戴亦一分析稱,以上模式都不可能。因為上海和重慶模式既不能降低房價,又不能解決地方政府的稅收問題;美國模式能有效解決稅收問題,但是新舊一起征不公平,因為舊房都已經一次性將70年的土地出讓金繳交給政府瞭,而且也會影響低收入人群,導致社會不穩定;劫富濟貧的模式恐怕也是一廂情願,因為如果對第三套以上住房征收重稅,則富人會大量拋售三套以上住房,樓市可能崩盤,而且會導致富人將資產轉移海外。這一模式推崇者最多,也最為危險。

 股市:

  戴亦一認為,新房子交稅,新拍土地上開發的房子價格將有所下跌;對舊房價格影響不會太大,最終市場會在新房和舊房之間達成平衡。對於目前沒買房的剛性需求者,戴亦一表示,有錢的人可放心買,入瞭手的房子價格不會跌;沒錢的也別急,可等政策出臺後新房價格下跌瞭再入手。

經濟學傢戴亦:房產稅或先征新房 稅率約0.8%~1%

  383改革方案精確提出:"建立與現代社會發展相適應的土地財產稅制度。建立土地價值評估體系。將土地稅收計征重點從流轉環節轉向保有環節,實施從價計征。"

  三大房產稅模式均不可

  關於房產稅的征收模式,目前市場流傳三個版本:一種是重慶和上海模式,在持有環節征收,而且是針對部分高端住宅征收;一種是美國模式,在保有環節一刀切征收,對所有房產按照價值征收一定比率的房地產稅;第三種模式是在保有環節劫富濟貧的差別征收:第一套不征,第二套輕征,對第三套以上住房則重稅。

內容來自sina新聞

  戴亦一表示,其預期中國將采取的征收房產稅的模式,將是平穩切換的雙軌制過渡模式:在取消土地財政的基礎上,新房子直接切換到按年征收的房地產稅;舊房子暫不征收,待70年滿瞭以後,再切換到按年征房產稅。對於低標準的自住房,可盡量降低稅率。這種模式會導致新房降價,從而倒逼地價下降,帶動整個房價下調,但又不會導致舊樓價格大跌,因為這些房子在屆滿70年之前不用繳納房產稅。在出臺房地產稅征收後,目前的限購和限貸等行政性幹預手段一定會同步取消。

  2~3年內激進舉措難出臺

  不過,由於地方政府的土地財政由一次性賣地變為分期征收,財政一定會特別緊,地方政府怎麼渡過未來5~10年的難關呢?關鍵是要削減地方政府的財政支出負擔,中央政府上收部分事權。開征房產稅,一定要各項配套措施準備好瞭才能推出,因此預期2~3年內不可能有很激進的舉措出臺。

  3~5年內樓市不會崩盤

  第三,迫不得已時,中央政府還可以適度放松銀根。

  若出臺房產稅,房價將如何走?房企業績二胎融資將受怎樣的影響呢?

  戴亦一表示,與高房價並行的必然是高租金、高工資、高物流成本,這給實體經濟帶來瞭巨大的包袱。更令人擔憂的是,房地產市場與中國的宏觀經濟和金融系統安全密切相連,如果任由樓市泡沫繼續膨脹,很快就會爆炸崩盤,將中國經濟帶入泥潭。

  對於房地產企業的業績,戴亦一認為房產稅出臺是利好,因為以前房地產商賺的錢大部分都用來買地瞭,土地財政取消後,樓價會有所下跌,但是土地成本也會下跌,房地產商的利潤未必會受擠壓。而且,如果政策明朗瞭,樓市崩盤危險解除,利空出盡瞭,有利於房地產業和中國經濟的長遠健康發展。戴亦一甚至表示:"地產股持有半年以上,必有大行情!"

  精彩發言

  政府手中的第二張王牌,就是目前中央政府債務較低,可以通過發行國債來進行公共設施的投資。

  "中國樓市泡沫是中國經濟潛在的一個炸彈,必須盡早拆除。"近日,廈門大學管理學院副院長、知名的房地產研究專傢戴亦一教授在廣州舉行的廈門大學EMBA公開課上如此表示。在接受本報記者專訪時,戴亦一表示,取消地方政府的土地財政,取而代之以按年征收的房產稅勢在必行。

  "2008年李嘉誠也將上海北京的許多物業賣瞭,現在來看,賣錯瞭時點;李嘉誠此次撤離,以後也一定會後悔的。"

  秀在金秋京城全民選房季之"地鐵新力量"

  這些王牌可確保短期內樓市不會崩盤。戴亦一表示,隻要不亂拆彈,例如不出臺劫富濟貧式的懲罰性房產稅,中國經濟短期內要保7%以上的增長率是不難的,短期內經濟不會硬著陸,樓市3到5年內也不會崩盤。



新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-10-30/10412473398.shtml

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