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  "房蟲",在老北京人的語系裡,那些專門從事二手房買賣,通過低買高賣賺取差價,無孔不入的房地產投機人,都可以稱之為"房蟲"。

內容來自sina新聞

  與王劍的轉售為租不同,更多的手持多套房產"房蟲"已經或正在賣出高估值的房產,轉而將資金配置到相對低估的金融產品上。

  目前,王劍手裡仍持有三套學區房,今年房地產交易市場的低迷,也讓他暫時放棄此時賣房的計劃,決定先"轉售為租"。在他看來,當前房價低迷的根本原因是政府擰緊瞭資金龍頭,隻要將來在貸款上"放水",房價還能再起來。

  "依我看,這倒房子的生意越來越沒法幹瞭。"談起"倒房子"這門生意,鑫滔的心情明顯有些悵然若失。

  現在來看,盡管張羽沖當初拋售的房產仍出現瞭一波上漲,但他並無遺憾地稱--炒房的黃金時代已經一去不返瞭,且從置產配置的角度是,做事情必須留有餘地,不可貿然把全部身傢都押在一個籃子裡。

  "一個行當隻能幹5年,5年後當所有人都明白瞭,你也沒什麼幹頭瞭。"憑借多年炒房練就的靈敏商業嗅覺,職業炒房人張羽沖已徹底從住宅地產投資,轉型至商業地產投資上來。

  "房蟲"鑫滔通過炒房賺得"千萬身傢"的案例隻是一個縮影。

 逃離京城

  "涿州、霸州;三河、香河;固安、文安;永清,武清......"

  在張羽沖看來,一輪牛市不會是每個產業和行業一起爆發,總有一個先啟動、後啟動的次序,而"炒房客"也將漸漸談出歷史視野,取而代之的專業的投資機構將逐步替代普通個人投資者。

  在過去七、八年中,王劍曾在低位買進的多套位於北京三環內的商品房,目前大都升值四五倍,由於踩對瞭房價上漲的節拍,他也從最初的四處舉債躋身為今日的"千萬身傢"行列。

  去年年底,鑫滔花二百多萬從中介那裡淘到一套"抵賬房",當時比周邊房價低20%,本想倒手賺一把,沒想到怎麼也找不到買傢,眼看著上半年就過去瞭,現在連打電話咨詢的人都很少,無奈之下,他隻好委托中介先租出去。

  窪地難覓

  事實上,在北京"房蟲"眼中,被視為房價"窪地"的並不止永清。在"京津冀"一體化概念的攪動下,保定的房價也一度出現"跳漲",甚至整棟樓被來自北京的投資人買下,從媒體視野消失許久的"房蟲"恍若又回來瞭。

  當炒房暴利已成昨日追憶,今日"房蟲"又都去哪兒瞭?據上證報記者調查發現,除少數轉戰京外,繼續尋找未被發掘的房價"窪地"外;大多數正另尋其他賺錢的門路,有的轉售為租,有的轉戰股市或商業地產,甚至投資移民海外。

  這是趙春今年上半年京外看房足跡的不完全清單。而在其中,他最看好的就是永清,僅僅幾個月,他就不下五次前往永清考察看房。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-06-18/07362780812.shtml

  據永清縣一傢售樓處經理介紹,去年來這裡買房的很多都是在北京做服裝生意的,他們最早得到消息,所以下手也早。據其透露,春節之後前來看房的北京客戶明顯增多,近期已經從年初的5500元上調至6500元。

  在接連走瞭永清幾個樓盤後,趙春最終決定放棄買房。

  據拍賣業內人士透露,拍賣公司經常受法院委托拍賣被執行的房產,而一旦流拍,則必須降價20%擇日重拍,而此時常會有"房蟲"們串通起來,最後以非常低的價格拍到,再到市場上售出賺取差價。

  "北京有多少需求,這裡就有多少土地蓋成房建地貸款台南安定建地貸款子來填平,更何況大量充斥在當地中介和小報上的二手房信息。"

  相比鑫滔這一批仍在倒騰房子的"房蟲",早年曾是北京交響樂團首席圓號手的房產投資人張羽沖,幾年前已徹底告別住宅投資市場。

  不過,幾年後他又從住宅市場撤出,進軍商業地產領域。

  此前,央行[微博]營業管理部曾對北京市居民購房狀況做過一項問卷,調查顯示,北京市居民擁有多套住房擁有率達到18.3%。盡管並非全是"房蟲",但都是房價上漲的受益者。

  北京"房蟲"部落,這到底是怎樣一個群體?他們身上有哪些鮮為人知的故事?面對房產調控和投資迷茫,他們又會作何抉擇?上證報記者通過長期跟蹤與近距離接觸,試圖為讀者還原神秘的"房蟲"部落。

  鑫滔至今仍懷念2009年,那一年是"房蟲"倒房的黃金歲月。當年政府大幅降低購房交易稅,北京人的購房熱情空間高漲,"房蟲"手裡的房子一轉手就能賺個十幾萬。那一年,鑫滔們忙得是不亦樂乎,自然也賺得缽滿盆滿。

  來自鏈傢地產[微博]的內部數據顯示,過去近10年的北京房價呈現明顯的"易漲難跌"特征。在最近6年中,北京房價累計上漲瞭317.5%,其中2009年、2010年漲勢最為迅猛,分別上漲58.5%和40.6%,2012年、2013年繼續分別上漲33.4%和29.2%,僅在2011年出現14.7%的下跌。

  "二手房差價的20%上繳,還不包括約5%購房成本(滿五年)和期間的貸款利息,一套房子至少要漲40%賣出才能保本。"

 急流勇退

  在以低買高賣,賺取房子差價的"房蟲"部落裡,趙春並沒有放棄工作,買房的目的投資與自住兼有,與以炒房為職業的"房蟲"相比,這類"平民型的炒房客"在現實中更為普遍。

  他們一般擁有一套住房,另外一直保持著一套房的投資量,每次會找一套有升值空間的房子,漲一點之後就賣掉,再找下一套能夠升值的房子。通過不斷地"倒手",趙春的傢已經從幾年前的五環外換到二環內,而他鎖定的新目標--永清,或是北京周邊最後一塊房價"窪地"。

  自去年下半年以來,永清--這一此前並不被多數北京人關註的廊坊小縣城,房價就開始慢騰騰地走出三四千元的底部平臺,到瞭今年5月,永清的新盤開盤多在6000元上方。

  "京臺高速通車後,驅車到北京南三環僅需30分鐘,況且北京的動物園、大紅門服裝城都要搬過來,你說房價能不漲嗎?"在永清京臺高速出口,一下車,趙春就被當地幾傢手持售樓廣告的業務員攔住。

  6月烈日炙烤著京城大地,但對於有著十幾年"房蟲"經歷的鑫滔而言,卻感覺到前所未有的絲絲冰意。

  "這兩年,城區到處是上千萬的房子,我不敢接這種房子,最多也就玩個300萬以內的。我專門找那種急需錢的房東,我們吃的就是價格差,不過這種人現在也不好找瞭。"鑫滔感慨,市場不好,很多"房蟲"早幾年都撤出去瞭。

  不過,與京外"窪地"一手房不斷推高的房價相比,當地二手房市場卻時常遭遇"脫不瞭手"的尷尬。例如,盡管當地房價已漲至五六千,但2011年在永清以三千多買的3套房某業主,最近想以原價甩賣,卻無人問津。

  當地房地產業內人士解釋稱,造成二手房成交低迷有幾個原因:一是二手房大多沒有房本,買房需全款;二是前來買房的北京人大多是純投資,投資客更傾向於新房,因為新房與開發商打交道比較安全放心。

  不過,時過境遷,如今"房蟲"們的好日子似乎已經到瞭盡頭。一方面,房價暴漲,繼續大漲的空間有限,另一方面,二手房交易稅大幅提高,這直接扼殺瞭房蟲們的套利空間,再加上限購限貸,很多人想買房也買不起。

  "財富從哪來?那都是靠錢堆起來的,經過連續幾年的上漲,現在就像是個雞肋,已經沒太多投資價值瞭。"

  他的理由是,一方面是當地房價已經炒高瞭,沒有太多上漲的空間,另一方面,他擔心將來找不到接盤方,房產的變現風險最要命。

  更為重要的原因是,目前隨著限購限貸政策的持續發酵和自住型商品房加速上市,北京新房二手房近期已開始拐頭向下,根據歷史規律,北京房價下跌,北京周邊的房子也會隨之下跌,甚至跌幅更深。

  2011年初,北京開始執行限購政策後,北京房價縮量、價跌的一年調整周期。而固安、燕郊等地由於不限購,來自北京投資人的溢出效應使得當地的房價出現一輪上漲,但隨著年底北京房價加速下跌,北京周邊的房價開始大幅補跌。

  來自安居客的統計數據顯示,2011年9月固安房價均價在6489元,11月逆勢上漲至6796元,這一數字也是固安2011年房價的最高點,隨後固安房價開始加速跳水,2012年5月跌至最低點4975元,最大跌幅26.8%。

  在張羽沖投資邏輯中,國傢通過限購、房產稅等重拳反復打壓投機性住房需求,炒房的黃金時代已經一去不返瞭。

  乘坐在永清直達北京的828公交車上,趙春遠遠望去,道路兩邊盡是大片大片可以開發的土地。

  賣房買股

  過去十幾年,北京"房蟲"部落從無到有,從鼎盛到衰落,也與滋生"房蟲"的土壤息息相關。房價處於低位,交易稅無足輕重時,"房蟲"便有瞭施展拳腳和騰挪倒手的土壤與空間,而當房價高高在上,高額交易稅又直接關乎利潤時,"房蟲"們隻好忍痛割愛,轉而尋找更好的套利土壤。

  在決意退出房地產後,有"中國房產投資界的第一人"張羽沖感慨,最近兩年不會有投資房產的好時機瞭。

  盡管房地產市場依然火爆,職業炒房人王劍卻略感"高處不勝寒",決定不再追加在房地產上的投資。

  王劍也曾考察瞭有"首都第二機場"概念的固安,他最終放棄瞭。"你看當地的二手房信息,大都是轉手賣房的,盡管可能還會有幾千元的升值空間,但到時能否出手還不好說,最賺錢的時候一去不復返瞭!"

  "真正的英雄不是誰手裡留下的現金流,也不是坐過山車的人,而是能把勝利果實留下來的人。"他選擇瞭急流勇退。

  "夏蟲語冰"

  與"書蟲"、"會蟲"不同的是,"房蟲"略帶貶義,而拍賣場則是他們經常出入的場所之一。

  北京一傢管理資產四五十億元的陽光私募負責人對記者表示,他們在北京的客戶中有不少是通過炒房賺取第一桶金的,前兩年他們對房價也不看好,但很少有人動真格賣房的,但現在他們更傾向於"賣房買股"。

  感受到炒房資金撤離脈動的,也來自私人銀行部門。在光大銀行[微博](2.55, -0.03, -1.16%)私人銀行業務分行負責人年栗接觸的客戶中,不少是以投資房地產起傢的,這些客戶現在已開始考慮些其他方面的資產配置,諸如黃金、藝術品,甚至海外資產的配置。

北京神秘房蟲炒房遷徙記演活瞭樓市十年興衰史

  掐指算算,今年是他入行的第十個年頭,十年間,經過他手的房子不下幾十套,也讓他借此累積瞭"千萬身價"。

  出於對商品房時代的敏感,張羽沖自1999年就開始涉足房地產投資,而其從一個炒房"散戶"躋身為"大戶"的經典一戰,則來自"富力城"項目。

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