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  第一,從2009年開始,大量的房企轉向瞭三四線城市,全國各地掀起瞭大拆大建的新高潮。這就形成大量的供應,而三四線城市由於市場容量有限,基本上形成瞭過剩供應的局面,但是,由於這幾年貨幣供應比較充足,再加上諸多的一線二線城市暴熱,引起預期改變,因此,三四線城市風險尚未真正敞口暴露,如今,隨著信貸政策日趨回歸政策,市場就出現一定程度的壓力。

觀點時評三四線樓市崩盤的可能性有多大?

內容來自sina新聞

  三四線城市從眾人爭奪的香餑餑,但目前人人惟恐避之不及的境遇變遷,到底是有哪些因素推動的?

  另有報道稱,在萬科、保利地產(600048,股吧)、中海地產三巨頭去年的總銷售額中,北上廣深4個一線城市和天津(樓盤)、成都、武漢(樓盤)等二線城市的銷售額加起來占總銷售額超過60%,利潤貢獻超過70%,大大高於三四線城市。在當前的三四線城市中,出現房屋供應嚴重過剩的"鬼城"不在少數,類似C縣公務員被"攤派"賣房現象也非個案。但這些區域的房地產市場體量相對較小,房價不高,因此未受到外界的較多關註。

  三四線城市曾經是房地產企業戰略大轉移的避風港,眾多的房企也確實在這裡有著不錯的收益,但是,從前年開始,市場似乎逆轉過來,一線城市火爆,而三四線城市卻出現諸多的鬼城現象,大量的房企開始卷土重回大城市。國務院發展研究中心表示,國內三四線城市的房地產泡沫開始破裂,房地產已成為中國經濟增長的最不可預測因素,令人擔憂。

  第二,讓很多人不解的是,一方面這些城市出現瞭大量的鬼城,另一方面房價卻在繼續上漲。從去年樓市暴熱路徑來看,溫州(樓盤)以及鄂爾多斯(樓盤)樓市幾近崩盤,成為瞭不用放松樓市調控二順位房貸政策的理由與借口,三四線城市出現的大量鬼城現象,也裹挾瞭地方政府不再堅持調控政策,於是出現三四線城市連漲的局面,直到今日雖然其絕對價格並不高,但相對於當地居民真實收入而言,還是形成瞭一個個泡沫。在這種狀況下,大量開發商逃離三四線城市,並不是空穴來風。

  第三,中國政府持續的反腐壓力,也促使住房投機需求減少。很多人預期不動產登記實施後,或會導致部分二手房被集中拋售,從而增加樓市供應量,不動產登記條例出臺後,確實會增加二手房拋售壓力,但更重要的是,眾多的房姐房叔曝光後,擁有大量的住房的官員可能就感到亞歷山大,從而間接地導致房地產投機行為的減少,這也會影響新房市場。特別是對於三四城市而言,很多住房需求是投機性的,不少城市一傢擁有幾套住房並不罕見。但擁有房屋的目的是增殖,如果房地產市場需求疲軟,三四線城市抗風險能力就較低。

  第四,更為重要的是,全國各地出現的大拆大建現象,已經背離瞭房地產市場的內在規律與推進城鎮化的目的,同時占據大量信貸資源,導致眾多的其他產業無法正常融資,更重要的是,由於樓市長期堅挺,大量的民間資本通過各種途徑介入到房地產領域,形成瞭一個錯綜復雜的高利貸利益鏈條,一旦崩盤將會導致大量的民間財富蒸發。房價上漲導致商業項目以及企業生產成本上漲,居民生活成本也被大幅度抬高。特別是三四線城市,無論是政府債務,還是民間債務鏈條,風險都非常大,如果任由這些邏輯發展下去,很可能釀成更大的災禍。

  現在輿論形成瞭一個三四線城市樓市崩盤的狀況,但是,市場也並不像市場預期的那樣悲觀,畢竟一二線城市房價已經超越很多居民的能夠承受的能力,大量的居民可能最終還要將傢安在三四線城市,因此,三四線城市樓市目前雖然壓力重重,但畢竟需求還是存在的。之所以形成這樣的一個輿論風潮,很可能為繼續松動政策提供輿論基礎。正如溫州與鄂爾多斯這兩個典型的城市,就是很多政策松動的最好依據。盡管三四線城市樓市面臨著巨大壓力,但崩盤可能性並不是太大。

  現在中國房地產市場,土地價格高的已經讓眾多的中小房企已經無力生存,而大房企卻在不斷地擴張,形成瞭房地產企業超級巨頭。未來中國房地產市場,將會出現更多的壟斷亂象。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-02-11/07372602374.shtml

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