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大虹橋推地大躍進 成為上海財政奶牛
上海大虹橋區域近期出現大規模土地入市潮。
6月13日，去年曾中止出讓的徐涇鎮會展中心3地塊(02-01)將重新在上海土地市場掛牌。其起始價已從2012年2月份的13.68億元飆升至44.23億元。一年之後，該地塊升值223%，引發業內一片嘩然。
記者統計發現，上海土地市場近期共計推出瞭7幅位於大虹橋區域的土地，總供地面積461514.7平方米，起始出讓金額高達107.51億元，相當於虹橋商務區成立以來累計土地出讓收入的41.9%。如果這些地塊在6月份現場競價時均成功出讓，屆時大虹橋地區將迎來一個豐收季。
據上海虹橋商務區管委會辦公室副主任何澤崗介紹，2013年虹橋商務區將在時機較好的情況下，堅持"成熟一塊，推出一塊"原則，審時度勢抓緊做好土地出讓工作。據虹橋商務區管委會數據顯示，目前虹橋商務區已成功出讓17幅土地，其中2011年出讓10幅，2012年6幅，2013年1幅，吸引瞭香港瑞安、北京萬通、重慶龍湖、臺灣麗寶、湖南三湘、重慶協信、深圳萬科等房企入駐。
復出地塊漲價31億元
此次虹橋推地的最大亮點是徐涇鎮會展中心3地塊(02-01)，出讓面積184292.8平方米，容積率為3，土地用途為餐飲旅館業和商辦用地，起始價44.23億元，折合樓板價8000元/平方米。去年2月，該地塊首次掛牌時被中止出讓。當時的起拍價為13.68億元，折合樓板價2473元/平方米。
該地塊重新推出後隻是在出讓條件上稍作修改，如土地用途從商業用地修改成瞭商辦；出讓年限從40年修改成商業40年、辦公50年。
"出讓方漲價31億元重推地塊，可能已經找好瞭受讓方，或是意向買傢較多。"同策咨詢資深分析師許之靜表示。
該地塊位於虹橋商務區核心區西側，將為大虹橋會展中心提供配套服務和後勤保障功能。至此，作為虹橋商務區重要組成部分的國傢會展中心項目開始啟動土地出讓。截至5月16日，共有11傢房企領取瞭競買申請書，據悉，嘉裡建設和保利等房企均對該地塊比較感興趣。
作為上海大虹橋土地盛宴的"主菜"，虹橋商務區核心區近期接連推地。5月8日，上海土地交易市場掛牌虹橋核心區3幅商辦用地。其中，南片區03號地塊的面積為17007.7平方米，起始樓板價1.3萬元/平方米；北片區09號地塊的面積較小，僅有90867.2平方米，但總價高達17.04億元；南片區01號地塊占地面積19088.5平方米，起始樓板價為1.1萬元/平方米。
此外，在4月28日推出的3幅地塊中，有兩幅含有住宅性質，分別是虹橋核心區北片區06號地塊和北片區08號地塊。出讓公告顯示，北片區06號地塊的土地性質為住宅辦公混合用地，起拍價約為12億元，起始樓板價1.11萬元/平方米。北片區08號地塊為商住辦性質，占地面積43940.8平方米，起始樓板價1.2萬元/平方米。這是虹橋商務區第二次出現住宅類地塊入市。2012年8月，該區域內出讓的首幅住宅用地--核心區北片區11號地塊被萬科以底價20.32億元競得，樓板價11395元/平方米。
上海城市房地產估價有限公司咨詢師邵明浩表示，在此次虹橋核心區的推地行動中，掛牌的商辦或商住辦地塊的價格較同區域其他地塊略有上漲，但漲幅有限。徐涇鎮會展中心3地塊(02-01)復出的地價盡管飆升幅度較大，但從8000元/平方米的起始樓板價看，仍屬於較為合理的范圍。
虹橋商務區相關部門人士指出，對於2013年的虹橋土地市場，他們信心十足。"虹橋商務區比市中心其他區域的地價低一些，同時憑借虹橋樞紐提供的便捷交通服務，可輻射至長三角、港澳臺，有利於發展總部經濟。另外，商務部和上海市合作的國傢會展中心項目的啟動，也會給該商務區及周邊區域帶來極大的商機。
上海的"財政奶牛"
截至5月17日，虹橋商務區共計出讓17幅地塊，出讓面積共計73.8萬平方米，出讓金總額256.39億元，當之無愧地成為瞭上海的"財政奶牛"。
2011年，虹橋商務區一口氣賣光核心區一期10幅地塊，成交總金額達到201.85億元。2012年上半年，受宏觀環境影響，虹橋商務區掛牌的2幅土地均中止出讓，成交額跌入冰點。直到去年7月，虹橋商務區北片區14號地塊打破"零成交"僵局，被中石油子公司以底價競得。此後，虹橋商務區核心區南北片區地塊紛紛入市，地價也一路上漲。到今年1月23日，香港經緯集團子公司競得虹橋商務區核心區南片區04號地塊，折合樓板價20371元/平方米，溢價率75.9%，成為虹橋商務區首幅樓板價超過2萬元/平方米的地塊。
上海中原地產咨詢部總監宋會雍將這種漲價行為解讀為"拍腦袋的定價"。他認為，虹橋商務區土地的樓面地價才剛剛突破2萬元/平方米，而在虹橋商務區核心區域尚未開發成熟的背景下，虹橋輻射地段就開出近重劃區優點貸款全省皆可處理1萬元/平方米的起始樓面地價，顯然偏高。
宋會雍認為，目前上海土地市場異常火爆，特別是最近出讓的幾宗世博片區地塊，有一宗的成交樓面價竟沖破4萬元/平方米，顯示出開發商搶地的瘋狂。此次虹橋推地熱潮的出現，也是大虹橋和大浦東在"較勁"。
近日，上海市委書記韓正在虹橋商務區調研時指出，上海將加快建設虹橋商務區和世博園區、上海國際旅遊度假區、臨港地區、前灘地區、黃浦江兩岸等六大重點功能區域。"虹橋商務區在下一步開發建設中要特別關註配套問題，盡最大努力避免將來出現人群潮汐流；交通問題要從全市和長遠的角度統籌考慮，要有前瞻性、留有餘地"。
記者從虹橋商務區管委會瞭解到，截至2012年年底，虹橋商務區核心區一期10個地塊已全部開工建設。
"聰明的人能看懂問題，精明的人能看中問題，高明的人能看遠問題。"對於大虹橋的未來，虹橋商務區管委會黨組書記薛全榮如是說。
新聞來源http://bj.house.si青年房屋貸款條件na.com.cn/news/2013-05-27/14412232395.shtml
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