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遠洋地產或存資金鏈斷裂風險：負債460億再舉債百億
武漢“逆市”拿地遠洋地產擴張隱憂
長江商報消息負債460億再舉債百億,高速擴張之下或存資金鏈斷裂風險
在港上市房企遠洋地產(03377.HK)再次踏上瞭高速擴張之路,而支撐其擴張的是大幅舉債。
10月19日,遠洋地產發佈公告,宣佈第二期規模為50億元的公司債將於近期發行,用於償還現有債務及補足一般營運資金。至此,遠洋地產今年百億公司債發行完畢。
公開信息顯示,去年以來,蟄伏兩年棲身北京的遠洋地產突然突圍奮起,斥資超200億元瘋狂在北京、廣州、武漢等全國一二線城市逆市拿地,且迅速進行開發。
然而,遠洋地產瘋狂擴張的背後是其巨額負債。遠洋地產2015年半年報顯示,集團有息負債總額達460億元。
巨額負債的同時,銷售並未達到目標。按照遠洋地產今年420億元的銷售目標,截至三季度,銷售收入為221億元,想在第四季度達到200億元的銷售業績,難度不小。
10月21日,業內關註過遠洋地產的人士向長江商報記者表示,遠洋地產試圖以快開發、快回收的高速周轉方式解決資金問題。目前,包括在北京、武漢的項目,並未達到其預想“10個月”的高速。
上周日,遠洋地產相關人士回應長江商報記者稱,公司每年的商業租賃收入高達40億元,足夠支付負債利息。
香頌資本執行董事沈萌10月23日接受長江商報記者采訪時表示,一般而言,企業經營現金流壓力大才考慮發債,一旦企業經營無法好轉或通過融資改善經營,這些債務最終有可能壓垮企業。
再舉債百億
僅過兩個月,遠洋地產再次宣佈舉債。
10月19日,遠洋地產發佈公告,宣佈發行第二期公司債券,總規模為50億元。
而兩個月前的8月17日,遠洋地產曾宣佈獲得證監會批準,在國內發行100億元公司債。次日,遠洋地產就急不可耐地發行瞭首期規模為50億元的公司債。
這是遠洋地產首次發行人民幣公司債,創下瞭當時地產行業國內公司債發行歷史上最低利率紀錄,且年期最長。發債所得款項凈額將用於償還現有債務及補足一般營運資金。
遠洋地產相關人士曾公開稱,公司債發行取得較低利率,有利於遠洋地產降低融資成本,優化債務結構,保持穩健的財務狀況,進一步支持公司業務調整與創新發展。
長江商報記者查詢發現,去年以來,遠洋地產融資頻繁,公司債務不斷攀高。
去年7月,遠洋地產發行12億美元高級債券。時隔半年的今年1月29日,再次發行12億美元雙年期高級債券,成為2015年亞洲投資級債券中收窄幅度最大的交易。
翻開遠洋地產2014年年報發現,公司財務可謂是承受重壓。年報顯示,截至2014年底,凈負債比率約為66%,貸款總額達到456億元,同比增長近三成,當年為此支付的利息支出達到4.7億元,較2013年增加金額超過1億元。
到今年上半年,遠洋地產的財務狀況並沒有明顯改善。今年的半年報顯示,集團營業額151.07億元,較去年同期下降15%,毛利率維持在20%,與去年同期持平,其中核心凈利率較去年底上升2%。集團有息負債總額達460億元,現金資源總額為174.36億元,凈借貸比率為63%,比去年底下降瞭3個百分點,但仍為2009年以來的較高水平。
可以想見,遠洋地產的資金並不寬裕,負債高達460億元仍頻繁動輒舉債高達百億,資金之渴可見一斑。
瘋狂擴張之路
遠洋地產擔負巨額債務所支持的是其瘋狂擴張,這種擴張仍呈飛速之勢。
今年8月15日開始,遠洋地產在武漢市中心的兩個項目陸續亮相。10月24日,長江商報記者在其位於漢口姑嫂樹路的一個樓盤售樓部看到,宣傳展牌顯示,遠洋地產的觸角已經從北京延伸至重慶、天津、上海、杭州、武漢、廣州、深圳、香港、青島等全國一二線主要城市。
數據顯示,2014年,在全國樓市進入低谷時,遠洋地產突然邁出逆市擴張步伐,一口氣斥資187億元拿下13塊地,共計145.5萬平方米。
長江商報記者註意到,遠洋地產進軍武漢市中心大約也是去年,目前已經開盤位於漢口賀傢墩的兩個樓盤地塊,是去年從福星惠譽手中收購所得。去年8月的一份環評公告表明,該計劃需投資90億元開發。
其實,早在2010年,遠洋地產就已進軍武漢。當年,遠洋地產通過收購武漢弘福置業55%股權,利用弘福置業旗下兩宗地塊順利挺進武漢市場,將宜傢湯臣改名為遠洋莊園,宜傢金磐改名為遠洋世界,均不在武漢市區。不過,雖然遠洋地產在武漢市場上耕耘瞭5年,但籍籍無名,今年突然攜兩項目亮相,似乎昭示其擴張意圖。
今年以來,遠洋地產繼續大局擴張,先後進入廣州、深圳、南京以及香港這些熱門城市,僅一季度,就在這些地方新增土地儲備114萬平方米。
此代墊款二胎外,遠洋地產還積極推動地產金融,旗下掌管的基金規模達50億元。
不僅如此,遠洋地產還加緊瞭資本投資步伐。前不久,中國規模最大的資產管理公司華融資產赴港上市,遠洋地產攜53億港元捧場,成為華融港股IPO最大的基石投資者。
或存資金鏈斷裂風險
蟄伏瞭兩年多的遠洋地產開始大肆擴張,其資金鏈斷裂風險也已悄然暗藏。
今年3月30日,在遠洋舉行的海鷗IV戰略發佈會上,遠洋地產總裁李明曾明確表示,遠洋未來的願景是成為以房地產實業為基礎,具有領先產業投資能力的投融資集團。遠洋地產試圖在未來幾年內構建包括“住宅開發、商業物業、客戶服務、地產金融”四輪驅動的業務結構。
公開信息顯示,今年以來,遠洋地產已經開始深耕寫字樓、商業零售、養老養生,涉足電子商務和智慧社區、健康醫療、公寓運營、金融創新等業務,包括對外資本投資等。毫無疑問,這些大動作需要大量資金給予支撐。
10月24日,武漢業內一名關註過遠洋地產擴張模式的人士向長江商報記者表示,遠洋地產試圖以快開發、快回收的高速周轉方式解決資金問題。不過,目前,包括在北京、武漢的項目,並未達到其預想“10個月”的高速。
長江商報記者調查發現,在武漢的兩地塊,遠洋地產至少是在去年8月前左右拿到手,到今年8月開盤,已超10個月的“高速”。樓盤售價方面,地段稍差的福星惠譽樓盤開盤價1.1萬元,如今價格有所下跌,而遠洋地產位於姑嫂樹路的開盤價為1萬元,希望快速回籠資金意圖明顯。
在北京,遠洋地產快速周轉的計劃也部分落空。遠洋地產曾要求,正常招拍掛的項目,從拿地到開盤要控制在10個月內,開盤去化率須完成60%以上。但北京遠洋新天地和春天著項目,去年1月拿地,今年8月份開盤,周期長達19個月。事實上,北京春天著並未在8月份如期開盤。
與快速周轉相隨的是,截至目前,遠洋地產的地產銷售也是差強人意。
按照李明的計劃,今年遠洋房產銷售目標是增長5%達到420億元。前三季度,遠洋地產銷售221億元,而上半年月均銷售僅為20億元,盡管9月份銷售達到32.5億元,但要想在第四季度完成200億元的銷售業績,無疑是一次嚴峻挑戰。與此同時,為加速周轉協議銷售均價下滑,如9月環比下降9%,也一定程度上減少瞭銷售利潤。
巨額債務高懸、多項大動作急需資金與房產銷售不理想導致的資金回籠慢、利潤壓縮等,無疑是罩在遠洋地產瘋狂擴張頭上的霧霾,其緊繃的資金鏈或存斷裂風險。
10月23日,香頌資本執行董事沈萌表示,一般而言,企業經營現金流壓力大才考慮發債,一旦企業經營無法房貸二胎怎麼貸款比較會過件好轉或通過融資改善經營,這些債務最終有可能壓垮企業。
遠洋地產一人士相關人士回應長江商報記者稱,雖然公司負債較多,但公司今年租賃收入高達40億元,且呈上漲趨勢,足以承擔負債利息。此外,公司融資渠道多,擴張步伐雖然較快,實則穩健。
沈萌認為,2010年左右的瘋狂擴張,曾令遠洋地產陷入困境。如今,遠洋地產在謀劃業務模式創新和盈利模式轉型時需要慎重,舉債是要還的,在宏觀經濟尚未出現明顯轉機的大環境下,資金鏈繃得太緊風險太大。
(責任編輯：田欣鑫)
原標題：遠洋地產或存資金鏈斷裂風險：負債460億再舉債百億
新聞來源http://business.sohu.com/20151026/n424163701.shtml
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