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內容來自sina新聞
一線城市地價超房價 深圳土地財政依賴最小成異類 精彩推薦： 遠見2014 樂居跨年高端訪談解碼樓市疑雲 2013商業地產最佳城市排名出爐 沈陽進前三 沈上周成交套數環比漲一倍 房企佳節優惠拼創意 霧霾對樓市影響有限 或帶動旅遊地產發展 蛇年沈陽土地拍賣收官之戰 6宗地塊吸金11.17億 房產稅不會太遙遠 致沈城二手房市場年底升溫 沈陽"奇葩"大樓身份成謎 執法局尚未對其定性 一線城市"面粉榜"：地價紛紛超房價
一線城市2013年的土地市場都迎來意料之外卻又前所未有的火熱。
以5月的廣州為起點，到年中北京和深圳的持續升溫，到上海年末迎來"自貿區行情"，臨港新城的土地出讓上演瞭"面粉"貴過"面包"的真實一幕，成交的樓面地價遠超周邊在售新房單價，2013年的土地市場，從財政收入的角度來說，算是完美收官；從房價控制的角度來看，卻是難掩地價拉動房價上漲的尷尬。
房地產市場，尤其是一線城市的樓市，不得不在糾結中走入2014年：一邊是由地價上漲帶來的房價蠢蠢欲動已按捺不住，另一邊是限購、限貸、限價"三座大山"仍壓在各大城市的"心頭"，揮之不去。
這種糾結，還將持續。
"火爆"北京：地價趕超房價
2014年1月1日，北京市土地整理儲備中心網站上，"土地出讓公告"一欄裡，通州、大興等位置的宗地信息仍在不斷滾動，一張《2013年成交一覽表》，詳細記錄著過去一年214宗土地的交易編號、土地面積、成交價格以及受讓單位。這張表格，較2012年長瞭許多。
最新統計數據顯示，北京2013年全年累計土地出讓金合計達1821.81億元，較2012年的647.918億元上漲幅度達到瞭181%。
土地出讓金創紀錄
隨著通州永順鎮、大興采育鎮、朝陽北路等地塊落槌，北京土地出讓金創歷史紀錄的2013年正式結束。中原地產研究部昨日提供給記者的統計數據顯示，北京2013年全年累計土地出讓金合計1821.81億元，同比2012年的647.918億元上漲幅度達到瞭181%。
鏈傢地產[微博]市場研究部張旭對記者稱，首要原因是房價快速上漲，推動房企預期增長，2012~2013年一線城市的房地產市場反彈力度明顯高於其他城市，住宅市場的優異表現使得北京等一線城市土地的吸引力增加，部分房企因此加大北京佈局，甚至有個別三四線為重心的房企也出現瞭回歸一線的趨勢。
其次，前兩年住宅供地量較少，也被認為是推高2013年北京土地成交量的原因之一。張旭表示，2011與2012年兩年住宅類土地供應連創新低，成交水平分別為2007~2013年平均水平的85%和56%，土地市場連年的低供應使得房企的庫存下降，補充土地儲備的需求較大。此外，她還提到，農展館、玉淵潭、夏傢胡同地塊等多個城市核心地段優質地塊出讓，備受關註，也帶動瞭整體市場活躍。
地價追趕房價
2012年以來，住宅需求持續釋放，帶動北京土地市場成交火熱，成交量從低位反彈，土地價格也出現明顯上漲。2013年，北京住宅土地價格明顯上漲，地價正在"追趕"房價。
鏈傢地產市場研究部統計數字顯示，2013年，北京市住宅類土地成交樓面價平均為9636元/平方米，同比增長48.6%，掛牌出讓的地塊溢價率為34%，較2012年下降2個百分點，繼2009年、2010年以來，地價房價倒掛現象再現。
張旭認為，由於土地出讓中地塊合理價格的限制，2013年掛牌出讓的土地溢價率有所下降，但是地價水平不僅比2011年、2012年出現上漲，也超過瞭2009年、2011年土地市場火熱時期的水平。
以房山長陽區域為例，2013年土地樓面價突破10000元/平方米，2010年最高水平也僅為8300元/平方米，如果考慮到配建要求，價格的上漲更為明顯。主城六區較為稀缺的優質地塊，價格更是上漲明顯，夏傢胡同、農展館等多宗地塊的實際樓面成本，已經遠遠超過瞭周邊二手房市場的價格。
中原地產市場研究部總監張大偉認為，2013年來，各地地王出現最頻繁，甚至成為普遍現象，一二線城市隻要出現土地交易，價格就創歷史新高，按照全國主要城市出現的地王，如果達到正常的利潤，目前市場售價需要在一年內再漲50%，否則地王入市的風險將非常大。大部分地王地塊的樓面價已經超過瞭區域內在售的房價。
"這一輪地王出現的力度超過歷史，相比往年樓市最火爆期出現的地王，本輪地王的單價、總價都突破瞭市場的想象力。"張大偉稱，土地價格的上漲，明顯影響瞭購房者、開發商的預期，從2013年看，各地都出現瞭部分地塊的樓面價甚至超過瞭周圍在售物業價格的情況。他認為，在目前情況下，地價房價均在互相促進上漲，2014年這部分地王地塊上市，定價很可能會再次上漲。
上海：2000億遭房企"圍搶"
2013年12月31日，隨著虹口區提籃橋街道一商住地塊花落萬達聯合體，上海2013年的土地市場強勢收官。綜合多傢機構的統計數據，2013年上海經營性用地(不包含動遷安置用地)出讓收入高達2043.7億元，出讓面積859萬平方米，分別較2012年上漲177%和70%，其中，土地出讓金額創下歷史新高。
21世紀不動產上海區域市場研究部副總監黃河滔對記者表示，2013年年初，受到"國五條"出臺影響，樓市迎來井噴，開發商在去化良好的情況下積極拿地，土地市場開始升溫。下半年自貿區規劃落地，刺激開發商拿地補倉，外地房企也紛紛進駐上海搶地。同時，下半年迎來瞭近年來成色最足的"金九銀十"，"滬七條"出臺後年末土地市場供應量增加，諸多因素的疊加造就瞭2013年土地市場的繁榮。
大房企"捧場"點燃拿地熱
據徳佑地產統計，2013年上海經營性用地平均溢價率達到35.8%，遠遠高於2012年的13.9%，2013年有40幅地塊的溢價率超過100%，占2013年出讓的所有經營性用地的18.7%，2012年這一比例僅為2.2%。此外，2013年，上海經營性用地平均成交樓板價為10855元/平方米，同比2012年大幅上漲52%。
去年3月，"國五條"引發的"末班車效應"引爆瞭上海樓市。隨後的4月10日，在經過300多輪激烈競價後，上海浦東發展置業有限公司以37.75億元競得浦東唐鎮新市鎮D-05-01住宅地塊，折合樓板價18199元/平方米，溢價率高達65.43%。這也成就瞭當時年內上海宅地單價、總價"雙料地王"。
一位滬籍開發商代表當時對記者稱，雖然新一輪調控來襲，但是由於之前樓市火爆，房企庫存下降得很厲害，拿地是自然而然的事情。"對於品牌開發商來說，政策從嚴導致房企拿地會有所顧忌，但不會有很大的顧忌。"
2013年年中，上海世博園新一輪的土地出讓盛宴開席--土地六連拍收金超54億元，地價紀錄兩日內三次被刷新，多傢大型央企"捧場"，民營、外資企業踴躍參與。
2013年9月5日，港資巨頭新鴻基地產以217.7億元拿下徐傢匯中心項目地塊，新鴻基地產的這一大手筆，讓2013年上海總價地王再無易主的可能。
年底陷"非理性繁榮"
在各大龍頭房企的獨舞之後，此前一直拿不到地的廣大中小房企開始放手一搏，紛紛高溢價搶地。嘉定、浦東等熱點區域推出的一些低總價地塊成為"香餑餑"，一幅地超過20傢房企競買的場面屢見不鮮，溢價率亦是連創新高。
一位地產行業分析師稱："前兩年，不少中小房企在嚴厲調控面前選擇戰略收縮，2012年以來樓市回暖，這些房企手裡的存量項目消化得不錯，但這些企業在庫存不斷下降的壓力下，開始選擇出手買地時，卻發現自己在一線城市已經很難拿到地瞭。這時候要麼冒險高溢價拿地，要麼'無米下鍋繼續挨餓'。"
臨近年底，新一輪調控來襲，"滬七條"特別強調，在2013年底大幅增加土地供應，隨後，新一輪"推地潮"不出所料獲得開發商的熱捧。12月4日，決心加碼一二線樓市的恒大地產開始瞭其在上海的"拿地秀"，兩日內狂拋48億元在上海拿下五幅土地。
隨後，臨港新城七幅地塊遭遇156傢房企"圍搶"，平均溢價率超過400%，約1.5萬元/平方米的樓板價遠超周邊房價，連拿地公司也向記者坦言，拿地價格令公司感受到不小的壓力。
黃河滔表示，目前樓市宏觀調控重點通過增加供應來抑制房價的過快上漲，在"滬七條"推出後的2013年末，該市土地市場的供應量就出現瞭明顯提升，預計2014土地市場依然將保持較高水平穩定供應，上海作為一線城市，土地需求始終旺盛，2014年土地市場出現大滑坡的可能性並不大。
"地王年"廣州："面粉"貴過"面包"成現實
最先引爆一線城市土地市場行情的廣州，2013年土地出讓收入762億元，同比增長85%。
這一年，廣州土地市場不僅刷新瞭全市單價地王紀錄，還造就瞭8個區域地王，堪稱"地王年"。其中數個地王的樓面價比地塊周邊在售項目的單價還高，"面粉"貴過"面包"已成現實。
"其實政府在今年原本還有很多地塊要推出，但可能考慮到房價上漲較快，繼續推地會刺激房價上漲，因而在第四季度減少瞭土地供應。"合富輝煌首席市場分析師黎文江對記者表示，預計2014年政府還將加大土地供應，並通過舊城改造等方式加快存量土地的釋放。
地王頻現
記者統計發現，2013年廣州十區中，除瞭天河、越秀，其他8個區的地王紀錄都被刷新瞭一輪。而且，幾乎每個地王誕生的場面都異常激烈，每場拍賣會都是大鱷雲集。
2013年5月6日，廣州迎來瞭"新國五條"實施後的第一次土地拍賣會，同時也拉開瞭地王紀錄頻頻被刷新的大幕。這一天，白雲區同寶路地塊在經過近兩百輪的角逐後，由佳兆業地產(01638.HK)以18.7億元的最高限制地價、競配建保障房6.68萬平方米奪得。雖然折合樓面地價為13050元/平方米，但剔除配建面積後，樓面地價達25597元/平方米，遠超此前白雲新城地王20625元/平方米的單價，一舉創下白雲地價新高。
半個月後，廣州再次誕生"新地王"。海珠區南洲路地塊在經過百輪搏殺後，最終由越秀地產(00123.HK)以24.6億元的總價奪得，剔除配建的4.2萬平方米保障房面積後，其樓面地價達到34590元/平方米，成功超越瞭2012年恒大地產在珠江新城創造的32967元/平方米的廣州單價地王紀錄。
此外，番禺、黃埔、荔灣、花都、南沙、蘿崗等6個區的土地市場也都先後刷新瞭地王紀錄。
這些"地王"的樓面地價已經逼近甚至超過周邊一手樓的售價。以海珠南洲路地王為例，該地塊周邊的一手樓項目羅馬傢園在售項目價格為23000元/平方米，比地王價整整低瞭逾1萬元/平方米。白雲區同寶路地王周邊的一手樓盤卡佈奇諾售價在19000元/平方米左右，也遠低於25597元/平方米的地王價。番禺、荔灣兩區地王均屬於商業地塊，地塊的樓面地價也和周邊在售的項目價格相當。
地王頻現、"面粉"貴過"面包"的背後，是大型房企逐漸從三四線城市向一二線城市的重心轉移，由此帶來瞭土地市場的激烈競爭。一個典型的例子就是恒大地產，這傢以二、三線城市為目標的開發商2013年開始頻繁在一線城市拿地，其中就包括大本營--廣州。2013年6月18日，恒大地產以23.09億元、配建5.24萬平方米保障房的條件拿下廣州白雲區沙太南路配件廠地塊，剔除配件保障房面積後，折合樓面價近2.5萬元/平方米。
賣地收入創新高
在2013年12月24日的廣州市第十四屆人大常委會第二十三次會議上，廣州市房管局局長李俊夫披露，廣州2013年全年供應各類用地1986萬平方米，土地出讓收入762億元，同比分別增長103%、85%。
據廣州市財政局年初發佈的《廣州市2012年預算執行情況和2013年預算草案及其報告》顯示，2013年廣州市土地出讓金收入預計為475.6億元。按照李俊夫披露的數據，2013年廣州市的土地出讓收入將超出年初預算的60.2%。
黎文江預計，2014年廣州還會加大土地供應，在增量土地上可能會與2013年持平，重點通過舊城改造等措施加快存量土地的釋放。
"異類"深圳：賣地金額占財政收入不足一成
前海新區土地開閘，讓一直囊中羞澀的深圳在2013年出現土地交易井噴，全年通過招拍掛實現的土地出讓金大幅飆升接近3倍。
這也讓土地出讓收入在深圳2013年財政收入中的貢獻同比約上升四個百分點，但該比例仍不足10%，深圳依然是當前土地財政中的異類。
實際上，此前2009年深圳首次提出建設用地"減量增長"原則後，土地財政在這個土地資源稀缺的城市就開始不斷走向末路。
前海開發致土地收入飆升
隨著G11337-0095宗地土地使用權在2013年12月23日的競拍落槌，2013年深圳土地交易拉上帷幕，全年土地出讓收入創下近年新高。
1月1日，記者依據深圳市土地房產交易中心的成交結果統計，去年深圳通過招拍掛方式合計出讓的各類土地為47宗。
從土地成交的宗數來看，工業用地成交28宗，依然是深圳土地交易的主體；商業辦公用地成交16宗；而住宅用地僅有3宗，在全國各大城市中都頗為罕見。
讓外界覺得不可思議的是，深圳甚至出現2013年2~9月連續八個月沒有住宅用地出讓的情況，房地產企業可謂嗷嗷待哺。
上述47宗地塊實現土地出讓金額為466億元，其中住宅用地出讓金為62億元，商業辦公用地為378億元，工業用地為26億元。
被定性為深港現代服務業合作區的前海新區，在去年深圳土地交易市場中充當瞭中流砥柱的角色，成為土地財政的吸金主力。
繼卓越集團在2013年7月26日以123.69億元價格拿下"前海土地第一拍"並創下深圳總價地王後，華潤置地在8月16日以109億元拍下前海第三幅地塊，再次刷新深圳的總價地王；此後11月27日，世茂集團旗下子公司和香江集團旗下子公司分別以24.33億和16.3億元拍得前海年內出讓的第四、第五幅地塊。
可以看出，僅卓越、華潤、世茂、香江等競拍的5塊用地，就合計實現土地出讓收益273億元，占深圳全年賣地收入的59%。
根據機構此前的統計數據，2009年深圳涉及房地產的土地出讓金為126億元，2010年為155億元，2011和2012年分別為193億和115億元。
如果以機構數據為對比參照，2013年深圳通過招拍掛方式獲得的土地出讓金為440億元，較此前一年的115億元增長283%。
需要指出的是，上述土地出讓金僅僅是指通過招拍掛方式獲得的土地出讓收入，而深圳近年來土地出讓收入有一部分還來自城市更新。
官方數據顯示，2012年深圳市本級土地出讓收入為273.61億元，其中城市更新項目出讓用地78公頃，實現收入26億元。
難改土地財政末路
根據官方和機構統計數據顯示，2013年北京實現土地出讓金約為1822億元、上海為2044億元、廣州為762億元。車貸計算
盡管去年土地出讓金出現飆升，但深圳全年土地出讓收入總量在一線城市中仍繼續墊底，不僅遠低於北京和上海，與廣州亦不在同一量級。
埔心房屋二胎
從土地收入比來看，2013年賣地收入在深圳全年財政收入中的比例不足一成，堪稱是目前國內對土地財政依賴度最小的城市。
最新披露的官方數據顯示，2013年深圳實現財政收入同比增長7%至4818億元。以此推算，土地出讓金占深圳去年財政收入的比例僅為9.13%。
按照年初計劃，包括保障房用地在內，深圳市2013年度居住用地供應計劃為165公頃，僅相當於北京住房用地計劃供應量的10%、上海的16.5%和廣州的28%。
在業內看來，無法依賴土地財政的無奈現實，恰恰為深圳大力推行土地制度改革提供瞭動力和現實基礎。
2013年12月20日，深圳歷史上第一塊原農村集體工業用地，通過公開土地交易市場成功上市交易流通。
這也是繼1987年首創國有土地拍賣後，深圳在土地制度改革領域的又一次歷史性突破，為進一步打破土地財政提供瞭新樣本。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-01-02/08202561270.shtml
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