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地方政府救市效應減退 多地樓市乍暖還寒
近日，樓市再次感受到瞭冬日的蕭瑟，10月剛剛有些暖意的市場，進入11月後卻明顯降溫。
本報記者根據官方數據統計，北上廣深四個一線城市，以及杭州、無錫、天津等二線熱點城市11月上半月的銷售數據均出現環比回落，成交普遍萎縮兩成左右。
“雖然限購政策及限貸政策放松，可能會對市場有短期刺激作用，但從中長期看，房企待銷面積持續上升，房價回落預期增強，開發商錢緊的現狀仍難改變，前景並不樂觀，樓市還需要更長時間的調整。”11月18日，全聯房地產商會創會會長聶梅生指出。
11月上半月成交萎縮
對於樓市而言，二手房對市場的冷暖最為敏感。
“跟上個月相比，客戶少多瞭，帶看量大概少瞭1/3，成交更是沒法比，”11月20日下午4點左右，當記者見到北京海淀區學院路房產中介門店經理沈少軍時，他正準備把放在人行道上的廣告牌收起來，“天有點冷，不在這‘擺攤’瞭，站一天也沒什麼人。”
“最近看瞭幾套房源，但都沒看上，主要覺得價格比較高，講價的空間很小，所以還想繼續等等，感覺政策還會有變化。”準備在學院路附近買房的謝先生告訴記者。
統計數據顯示，11月份以來，無論是網簽量還是實際成交量都有明顯的回落態勢。根據偉業我愛我傢(博客,微博 )統計，11月上半月，北京市二手住宅網簽量為4662套，環比10月下半月回落31.5%，與上月同期相比回落21.7%。在價格方面，11月上半月，經偉業我愛我傢成交的二手房均價為29360元/平米，這一價格水平較10月成交均價下滑2%，比去年11月均價回落5.4%。
此外，新房市場也受到瞭類似的“冷遇”。“近期客戶約看的效果都不怎麼好，大部分來看房的客戶都說是先來看看，出手的意願並不強烈。”北京通州一在售樓盤的銷售人員告訴記者。
不隻是北京，與10月份相比，不少地方的樓市都呈現出“疲態”。
據深圳房信網統計，11月第二周，深圳新房供應最大的兩個區——龍崗和寶安區的成交量在連續4周破千套後，再次回落至千套水平線以下。
深圳佳兆業一樓盤銷售顧問告訴記者，10月份市場有明顯的回暖，但11月份以來，感覺客戶又有所觀望，市場再次轉淡瞭點，成交量不如10月份。
此外，上海、廣州、杭州、無錫等一線城市和二線熱點城市11月上半月的成交數據都出現回落。
偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉分析，由於政策門檻而積壓的部分改善型需求於10月份集中釋放後，並無持續的需求跟進，因此市場呈現出逐步回歸平穩的態勢。
救市效用減弱
“盡管9月末以來關於樓市的政策利好不斷，但實際效用相對有限。”胡景暉表示。
從今年各地紛紛取消限購開始，到不久前9·30央行放松信貸，各地的房地產政策已經進行瞭多次調整，多個城市還出臺瞭購房補貼、契稅減免等“刺激”措施。
“10月份的市場成交，現在來看隻能是個相對特殊的情況，是政策疊加、需求集中釋放的結果。”業內分析人士陳劍波指出。
“而從11月份的成交情況來看，多輪政策調整之後，類似10月份那樣的市場回暖難以為繼。”上海易居研究院副院長楊紅旭表示。房車子2胎增貸貸款全省皆可處理貸新政出臺後半個多月，一些城市樓盤來訪量明顯增加，對市場人氣匯集有明顯助推作用。
北京一傢大型房企負責營銷的副總告訴記者，11月份成交量下滑，與首套房貸利率7折優惠遲遲沒有落地也有很大關系。銀行年底房貸額度通常緊張，給予首套房貸利率優惠的幅度偏小。因此，一部分購房者為此選擇推遲買房，以期明年年初銀行能給出更大幅度的房貸優惠。
“受商業銀行資金來源成本上升影響，提供優惠利率的個人住房抵押貸款收益微薄，因此對於央行的信貸新政，基層商業銀行積極性普遍較低，且房貸政策放松對真正需要購買住房的中低收入人群而言，門檻依然較高。”中國房地產學會副會長陳國強也認為，對此前出臺的“救市”政策，作用不應過高估計。
“過去十幾年，我國房地產市場呈現短周期波動，每隔三年左右一個輪回。從今年的市場情況判斷，本輪房地產短周期的下行底部正在構築，其中作為領先指標的房屋銷售和去化周期已顯露出復蘇跡象。”楊紅旭分析。
但楊紅旭也指出，在這樣的短期調整復蘇後，樓市還需要更長時間調整。他表示，當前房屋庫存依然壓頂，政策落地也有一個過程，限購政策和房貸放松效果不宜高估，而且樓市消費投資也日益趨向理性，這些因素決定瞭當前及未來一個較長時期，我國樓市將處在理性回歸軌道。
實際上，國傢統計局發佈的數據顯示，盡管10月份全國樓市的市場情況要好於以往，但10月全國一、二手住宅價格同比指數仍處於進一步回落狀態，均為2011年以來最低水平，相較2012年上半年低谷時期水平還要低1.22點和0.52點。
“經濟發展方式轉變和經濟結構調整都不支持樓市再現暴漲行情，因此無論是地方政府還是房地產開發企業，都需要適應樓市新常態。”陳劍波指出。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/二胎news/2014-11-22/08435941722512911282660.shtml
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