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內容來自sina新聞
房企 一哥易人的啟示單一住宅時代終結？
??1月1日，2014年房地產百強銷售業績如約公佈，綠地超越萬科，成為新的龍頭老大。與此同時，萬科總裁鬱亮所說的行業“天花板”也在2014年顯現，以住宅為核心業務的萬科，2014年銷售業績增幅僅兩城，和鼎盛時期不可同日而語。房企銷售規模的低速增長，一方面和絕對基數的提高有關，同時也是行業“變天”、樓市進入下半場的真實寫照。
??在此形勢下，房企言必稱“轉型”。那麼，對於大多數房企而言，究竟如何轉型才能保持繼續增長，不被行業淘汰出局。是萬科、碧桂園的合夥人制度？綠地、龍湖的商辦物業路線？還是華夏幸福的產業地產模式？《每日經濟新聞》記者通過采訪房企高管、地產機構、行業專傢，對此展開瞭探討。
??2014年堪稱中國房地產史上標志性的一年，一方面，這一年首次出現兩傢銷售額超2000億元的房企；另一方面，持續近十年的國內房企“一哥”寶座首次易主。
??萬科日前公佈的銷售數據顯示，2014年公司實現合約銷售金額2151.3億元，同比增長21.1%。幾乎就在同一時間，綠地集團宣佈，公司2014年的銷售金額為2408億元，其中國內部分2255億元，海外部分153億元，這意味著連續多年穩居國內房企銷售冠軍寶座的萬科，2014年被綠地拉下瞭馬。
??業內分析認為，擁有更多元化的經營業態，是綠地得以超過萬科的最重要原因。這也引發瞭行業的思考，隨著住宅市場的“天花板”漸行漸近，大型房企如何實現華麗轉型，以便在未來5~10年繼續保持穩定增長？
??在中信證券房地產分析師陳聰看來，無論是出於可持續發展還是提高估值的需要，龍頭房企都應該對轉型未雨綢繆。雖然住宅市場的新房相關業務景氣度即將見頂，但商業地產、社區服務、養老地產等細分領域依然是一片藍海，這些領域中絕大多數並沒有形成成熟和可靠的盈利模式，這將成為行業龍頭最好的轉型切入點。
??單一住宅時代終結
??萬科多年來專註於住宅項目開發的發展思路一度備受業界推崇，如今隨著銷售冠軍的寶座旁落，單一住宅的時代或許已經終結。
??根據克而瑞統計，2014年前三季度，綠地與萬科的銷售金額持平，真正拉開差距是在第四季度，一方面，綠地多個海外項目自11月起陸續開售並熱銷，如悉尼綠地中心實現超過40億元的銷售金額，北悉尼綠地瓏璽首批成交8億元，倫敦綠地蘭姆公寓首次開盤銷售5.25億元，多倫多項目開盤即實現7億元銷售金額等，全年海外業務銷售總額達到152億元。
??另一方面，商業地產的大宗交易同樣功不可沒，高端寫字樓一直是綠地的明星產品，整棟出售是其主要操作套路，尤其是綠地在上海徐匯濱江、盧灣濱江、北外灘等地區的寫字樓項目，由於總價較高，整棟銷售對業績的提振作用非常明顯。
??“綠地在產品類型的多元化方面起步更早，成熟產品較多，又擅長與政府合作，因此在住宅以外的產品上比萬科更有優勢，這是公司登頂2014年銷售榜的關鍵。”克而瑞研究中心分析師朱一鳴告訴《每日經濟新聞》記者。
??事實上，隨著住宅市場“天花板”漸行漸近，行業增速整體放緩的勢頭愈發明顯。以2014年為例，雖然當年誕生瞭兩傢2000億級房企，但千億級企業總數並未增加。與之相對，2014年20傢典型房企銷售業績同比增長18%，增速相比2013年下降7個百分點，且重點房企中逾半沒有完成年度銷售目標。
??“房企所能達到的規模由行業決定，而行業的規模最直接的決定因素便是人口，消費群體的總量越大，可支撐的房地產規模就越大。”朱一鳴認為。
??國傢統計局數據顯示，中國勞動年齡人口在2012年達到頂峰。老年人口數量的上升和新生兒的下降使得潛在的住房需求不斷減少。因此，對於大型房企而言，達到一定規模後或許應該停下來，想想千億之後的路應該怎麼走。
??尋找下一個藍海
??新城控股高級副總裁歐陽捷指出，越來越多大型開發商深知轉型的迫切性，並積極在產業鏈上找機會開展多元化業務。在中國經濟即將迎來消費升級與人口老齡化的背景下，以商業地產、社區服務、養老地產為主的細分市場在未來5~10年將迎來高速增長。
??“隨著中等收入人群的增加，中國經濟將進入消費時代，消費力的增長將帶動租金上漲，因此商業地產在未來十年蘊藏著巨大的機會。”歐陽捷告訴《每日經濟新聞》記者，雖然目前線下零售受電商沖擊陷入低迷，但O2O（線上對線下）有望成為商業地產轉型的關鍵：以萬達為例，它已經成功聯合騰訊、百度打造電商平臺，能導入後者巨大的線上流量，隨著未來數百傢萬達廣場陸續開業，這批數量龐大的購物中心不僅是客戶的線下入口，同時還能擔任物流基地，實現8公裡以內免費配送。因此，一旦線上線下完成銜接，萬達便擁有足夠的資本叫板阿裡巴巴等電商巨頭。
??盡管目前購物中心面臨供應過剩的威脅，但歐陽捷的團隊調研發現，全國83.5%的購物中心均紮堆在一二線經濟發達城市，數量龐大的三四線城市目前的商業業態仍以百貨、步行街為主，購物中心存在巨大的供應缺口，這類城市能為開發商提供約10年的“跑馬圈地”時間，待物業經過培養期後，房企還可以通過O2O等新技術提升經營效果，從而帶來源源不斷的租金收入。
??由商業地產衍生出來的另一個巨大機會，是REITs（房地產信托基金），它的本質是把流動性較低的房地產物業，直接轉化為資本市場上的證券資產，通過租金收入和房地產升值提供收益，讓中小投資者也能參與房地產業的投資。中信證券的研究報告顯示，截至2014年6月，美國傳統的房地產開發公司隻有36傢，卻有244隻REITs在美國上市，其中最大的REITs西蒙地產市值達517.25億美元，是美國的最大開發商市值的六倍多。
??陳聰表示，長期以來，我國的無風險利率相對較高，物業增值較快，造成租金回報率長期相對偏低，商業地產的持有無利可圖，因此開發商往往選擇散售。但中長期來看，社會無風險利率有下行的可能，物業增值速度也會放緩，這會導致物業租金回報率逐漸具有吸引力。未來隨著我國REITs政策的放開，將吸引越來越多開發商持有商用物業，並逐漸變身為擁有一個物業組合的類金融企業+增值服務平臺。
??除瞭商業地產，數量龐大的存量住宅同樣蘊藏著巨大的機會。以往，絕大多數投資者認為物業管理盈利空間有限，但物業管理卻是掌握存量房源的最好切入點，一旦能夠通過物業管理建立起和小區住戶的粘性，將產生巨大的附加值，包括小區住戶的社交、購物、教育、醫療等各層面的需求，都可以通過這一平臺獲得。
??在陳聰看來，國內首個物業服務公司彩生活在港上市後之所以受到追捧，是因為它讓投資者看到“通過物業管理掌握房源，搭建中國存量房服務平臺”的可能性，但彩生活在存量房市場的份額其實並不大，未來會有更多的開發商加入到優質存量房資源爭奪戰中，並探索出一條打開存量房增值業務大門的商業模式。
??此外，從國務院印發的《社會養老服務體系建設規劃 （2011~2015年）》中可以看到，第六次全國人口普查顯示，我國60歲及以上老年人口已達1.78億人，占總人口的13.26%，中國已步入老齡化社會。更值得關註的是，老年人口還在以每年3%以上的速度快速增長，是同期人口增速的5倍多。預計到2020年，老年人口將達到2.43億人，約占總人口的18%。
??老齡化社會的來臨，一方面將導致國人養老負擔加重，但另一方面，“銀發經濟”將催生出蓬勃的市場需求，例如養老地產。歐陽捷認為，目前我國大多數養老地產是代償2胎借款以養老的名義賣房。事實上，中國老齡化人口的人均消費較低，根本無力購買昂貴的養老地產項目，未來養老地產的發展核心應該是圍繞社區養老服務、住宅適齡化改造展開，由於我國老齡化人口規模龐大，更適合房企通過服務而非地產實現盈利。
??合夥人時代來臨
??與房企轉型幾乎同步進行的，還有與之配套的房企制度變革。
??如今，曾備受推崇的房企職業經理人制度正走向十字路口，以“利益共享”為核心的合夥人制度在國內房地產行業風生水起。
??在造訪互聯網龍頭阿裡、騰訊、小米之後，萬科率先推出事業合夥人制度，包括跟投機制和員工持股兩塊內容。其中，跟投機制是指除部分特殊項目外，原則上要求項目所在一線公司管理層和項目管理人員必須跟隨公司一起投資。
??碧桂園也在2014年年末推出名為“同心共享”的合夥二胎利率最低怎麼貸款比較會過件人制度，公司所有新獲取的項目均采取跟投機制，集團投資占比85%以上，員工可跟投不高於15%的股權比例，共同組成項目合資公司。隨後，包括龍湖、綠地、復星等大型房企紛紛提出各自的合夥人計劃。
??在歐陽捷看來，過去十年被稱為地產“黃金十年”，雖然大部分房地產企業在管理體系上還比較粗放，但由於整個行業處於高速發展期，隻要企業能拿到地和錢，利潤基本就能保證。但如今，隨著房地產進入下半場，人才在企業轉型過程中扮演著更為重要的角色，未來管理模式和人才才將是房企競爭的核心要素，這是合夥人制度誕生的行業背景。
??《每日經濟新聞》記者最新瞭解到，萬科即將以合夥人制成立新公司，密謀進軍傢裝行業。在這波行業變革的浪潮中，房企能否順利轉型，合夥人制將成為主要看點之一。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-09/07165959095219269190362.shtml
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